Будни арендодателя. Модернизация своими силами

Содержание

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Будни арендодателя. Модернизация своими силами

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно.

Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора.

Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

Арендованные основные средства

Будни арендодателя. Модернизация своими силами

Предприятия, у которых нет в личной собственности необходимых основных средств (помещения, транспорт, оборудование, техника), могут взять их в аренду. Очень часто их состояние оставляет желать лучшего, поэтому необходимо провести ремонт. Важно обговорить условия договора аренды, определить – какая из сторон будет оплачивать проведение модернизации и ремонта оборудования.

Арендованные основные средства: проводим ремонт

Договор необходимо составлять с учетом «Общих положений об аренде», которые указаны в Гражданском кодексе (глава 34). Согласно действующему законодательству капитальный ремонт основных средств осуществляется за счет арендодателя.

В обязанности арендатора входит только поддержание его в исправном состоянии. Но из этого правила есть исключения. Например, в качестве объекта аренды выступает транспортное средство с экипажем. В таком случае арендатор выполняет любой вид ремонта за свои средства.

По нормам Гражданского кодекса любая из сторон может проводить ремонт, как текущий, так и капитальный.

В статье 631 Гражданского Кодекса указано, что в случае аренды транспорта с экипажем, арендодатель оплачивает все расходы, связанные с поддержанием объекта в надлежащем состоянии.

Улучшения, которые могут быть отделены от имущества без нанесения ему вреда, называются отделимыми. По истечению аренды их при желании демонтируют, если другой порядок не указан в договоре. Например, предприятие арендовало автомобиль. Для перевозки грузов был куплен прицеп. В таком случае это отделимый объект. После окончания срока аренды он может остаться у арендатора.

Неделимые улучшения признаются неотъемлемой частью имущества. При их установке обязательно требуется согласие владельца оборудования. Во-первых, часть затрат именно арендодатель должен возместить.

Во-вторых, проведенные улучшения могут повысить их стоимость и затраты на содержание. Неотделимым объектом может выступать система канализации, вентиляции или других коммуникаций в помещении, взятом в аренду.

Без нанесения вреда объекту изъять их невозможно.

Кто же признается владельцем неотделимых улучшений?

Так как их невозможно отделить от самого объекта, то право собственности на них переходит к арендодателю. Но их стоимость может быть компенсирована. Возмещение выплачивается только в том случае, если улучшение объекта осуществлялось с согласия арендодателя.

В ГК не указано различий между понятиями «Улучшение» и «Ремонт». Соответственно, неотделимые улучшения могут появиться в результате модернизации или капитального ремонта. При расчете налога на прибыль данное отличие очень существенно.

В статье 260 Налогового Кодекса указано, что ремонт основных средств относится к прочим затратам предприятия. При расчете налога на прибыль они учитываются в том периоде, в котором и были понесены. Данное правило действует для арендодателя, так как он является владельцем имущества.

Капитальные затраты списывают не единовременно. В облагаемую базу они включаются через амортизационные отчисления и, соответственно, списываются постепенно. Очень часто под видом текущего ремонта проводят модернизацию оборудования, которая значительно повышает его стоимость. В реальности – это капитальный ремонт.

Договор аренды и критерии ремонта

Очень важно в договоре аренды установить критерии текущего и капитального ремонта. Если этого не сделать, то в текущие затраты могут быть учтены в капитальные издержки. В результате значительно увеличится база для расчета налога на прибыль.

Как мы видим, учет арендованных основных средств – это очень ответственный участок бухгалтерии. От правильности внесения данных зависят финансовые показатели деятельности предприятия.

Отображение затрат по улучшению арендованных основных средств в налоговом учете зависит от следующих показателей:

  • Данные улучшение являются отделимыми или нет.
  • Есть согласие арендодателя на их выполнение или нет.
  • Оплачивает владелец имущества затраты на проведение ремонта или нет?

Рассмотрим порядок расчета налога на прибыль по операциям улучшения арендованных основных средств в зависимости от условий соглашения аренды. Если стоимость отделимых улучшение превышает 40 тысяч рублей, то срок их эксплуатации – более одного года. В таком случае они являются амортизируемым имуществом.

Их стоимость постепенно списывается при начислении амортизации. В том случае, если проведенные улучшения можно рассматривать в качестве отдельного объекта, арендатор может начислить по ним амортизацию. Стоимость данного ремонта включается в затраты предприятия.

В одном расчетном периоде при определении налога на прибыль может включаться только 10-30% от стоимости отделимых улучшений.

Неотделимые улучшения выполнялись с разрешения арендодателя

В данной ситуации стоимость неотделимых улучшений является амортизируемым имуществом. Чтобы не было конфликтов с налоговой службой, советуем получить письменное согласие арендодателя на проведение ремонта. Амортизация капитальных вложений осуществляется той стороной, которая фактически несет затраты на модернизацию.

Арендодатель не компенсирует затраты на ремонт

Если собственник имущества согласился на осуществление модернизации, но не будет оплачивать ее проведение, то оснований для начисления амортизации у него нет. По истечению договора аренды ему не нужно:

  • повышать балансовую стоимость имущества, которое ранее было в аренде;
  • учитывать затраты на капремонт в расчете налога на прибыль.

В свою очередь арендатор во время действия договора амортизирует понесенные затраты. Размер ежемесячных отчислений определяется на основании срока эксплуатации неотделимых улучшений.

Предприятие начисляет амортизацию с начала месяца, следующим за месяцем, в котором были понесены затраты на ремонт. Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании соответствующих актов приема-передачи.

После окончания термина договора аренды, амортизационные начисления по данному объекту прекращаются. По согласию сторон соглашение может быть продлено. В таком случае начисление амортизации также продолжается.

Арендодатель компенсирует затраты на капремонт

В договоре может быть указано, что владелец имущества оплачивает стоимость проведения модернизации основных средств. Неотделимые улучшения передаются арендодателю сразу же после окончания срока договора. Сумма понесенных затрат арендатору выплачивается в течение действия аренды или после ее окончания.

Данные вопросы обязательно отображаются в договоре. В этой ситуации амортизацию начисляет собственник основных средств. После проведения модернизации, ремонта оборудования увеличивается его стоимость. Если арендодатель компенсировал затраты на его проведение, то имеет полное право увеличить балансовую стоимость имущества, сдаваемого в аренду.

Также у него есть право повысить срок эксплуатации объекта.

Арендованные основные средства с неотделимыми улучшениями – новый инвентарный объект

В результате проведенной реконструкции может возникнуть новый инвентарный объект, изъятие которого принесет вред имуществу арендодателя. Например, в здании был построен лифт или установлена система вентиляции. Им могут присваивать отдельный инвентарный номер.

Если стоимость ремонта арендатору возмещается, то он не начисляет амортизацию. Полученную компенсацию он отображает в сумме прибыли от реализации. Дата получения дохода – день возврата имущества или передачи неотделимых улучшений по акту приема-передачи. Счет арендованные основные средства при этом кредитуется.

Модернизация основных средств осуществлялась без разрешения собственника имущества

У арендатора, который сделал капитальный ремонт основных средств без согласия его владельца, не имеет права требовать компенсацию.  Кроме того собственник может потребовать привести объект в первоначальный вид.

В таком случае полученное дополнительное имущество включается в состав не реализационных доходов арендодателя. Оно признается безвозмездно полученным. При этом налоговая база арендодателя не увеличивается.

А как же откорректировать первоначальную стоимость основных средств? Согласно нормам российского законодательства объекты, полученные безвозмездно по окончанию срока договора, не влияют на первоначальную стоимость имущества.

Также арендодатель не будет производить по ним амортизационные отчисления. Это право у него появится только в том случае, если он возместить затраты арендатора на проведение модернизации объекта.

Учет у арендатора

Арендатор неотделимые улучшения, которые были выполнены без согласия владельца имущества, не может амортизировать. Поэтому они не будут влиять на расчет налога на прибыль.

Так как неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта основных средств, то после окончания аренды они вместе с имуществом переходят его владельцу.

В статье 270 Налогового кодекса указано, что стоимость безвозмездно переданного объекта имущества, не включается в валовые затраты предприятия. Соответственно налоговая база для расчета налога на прибыль не уменьшается.

Итак, мы рассмотрели основные варианты учета капитальных вложений по арендованному имуществу. Чтобы избежать проблем в будущем, заранее оговаривайте все моменты в договоре.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/8405-arendovannye-osnovnye-sredstva

Налогообложение и учёт улучшений имущества находящегося в аренде

Будни арендодателя. Модернизация своими силами

Аренда – один из наиболее распространённых институтов гражданского права сегодня.

Именно поэтому регламентирование правоотношений между контрагентами по договору аренды должно быть достаточно чётким во избежание конфликтов между ними.

Улучшение арендованного имущества, полученного согласно договору найма, на практике встречается довольно часто, и становится предметом недопонимании между контрагентами по договору.

Нормы закона, применяемые для правоотношений между контрагентами, зависят от вида осуществлённых улучшений. Закон выделяет два типа улучшений:

  • отделимые улучшения;
  • неотделимые улучшения.

Указанные типы улучшений прописаны в ст.623 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Как неотделимые улучшения можно определить те улучшения имущества, которые не могут быть отделены от последнего без нанесения вреда для его качественных характеристик.

Отделимые же могут быть демонтированы без нанесения ущерба имуществу. Какие-либо коррективы относительно режима вносимых улучшений могут быть обусловлены сторонами в договоре при его заключении или в дополнительных соглашениях к нему. При этом дополнительные соглашения к договору должны быть совершены в той же форме, что и первичный договор.

На этом этапе достаточно важно предусмотреть все возможные будущие риски. Это позволит в дальнейшем избежать проблем с налогообложением и судебными тяжбами.
В целом же улучшения арендованного имущества можно определить как модификации, вносимые в имущество арендатором с целью повышения его качественных и эксплуатационных характеристик.

Целью улучшений могут являться:

  • увеличение функциональных возможностей арендуемого имущества;
  • усовершенствование его тех.характеристик и свойств;
  • общее повышение качества арендуемого имущества.

Достаточно часто улучшения арендованного имущества являются не простым желанием, а острой необходимостью для арендатора.
Закон возлагает обязанность совершать капитальный ремонт арендуемой недвижимости на арендодателя.


Ремонт же по ходу эксплуатации должен осуществляться арендатором.

Однако эти нормы не всегда в полной мере выполняются сторонами договора, и ремонт, например, крыши здания проводиться арендатором с зачётом этого ремонта как проведённых улучшений.

Неотделимые и отделимые улучшения

Неотделимые улучшения особенно часто осуществляются при длительной аренде (долгосрочном договоре).

Если арендатор хочет «подстроить» указанное имущество под свои необходимости, при этом только повысив его качественные характеристики, первое, что он должен сделать – это получить согласие арендодателя на такое улучшение.

Если такая акцептация получена – арендатор по завершению срока найма сможет претендовать на возмещение тех денежных средств, которые были затрачены им в процессе повышения качества имущества.
На практике неотделимые улучшения имущества могут быть проведены в виде:

  • дооборудования;
  • реконструкции;
  • достройки;
  • модернизация;
  • ремонта.

То есть естественным является то, что физически не может быть отделена от стен, например, их побелка. От этого пострадает имущество, а арендатор не получит никакой выгоды. Улучшения отделимые могут быть без труда демонтированы и отделены от основного предмета аренды.

Возмещение затрат или отделение улучшений

При рассмотрении последствий осуществления разных видов улучшений следует исходить из трёх основных возможных видов ситуаций в отношениях между контрагентами сделки:

  • арендатор получил согласие арендодателя на проведение улучшений (так называемый акцепт), а последний не против возместить их стоимость денежном эквиваленте;
  • арендатор получил акцепт на изменения, однако собственник имущества не желает возместить их стоимость;
  •  арендатор не получил акцепта арендодателя на улучшения.

Последний случай наиболее простой и наиболее чётко урегулирован законодателем. В случае отделимых улучшений арендатор имеет право на их демонтаж и закрепление в своей частной собственности.

Одновременно, он предоставляет (возвращает) эксплуатируемое имущество арендодателю в том виде, в котором оно было принято изначально после заключения сделки. Более сложной с правовой точки зрения является для арендатора ситуация с неотделимыми улучшениями. Важно обратить внимания на момент потери имущества и ущерб.

Арендатор не может их забрать, но и на возмещение понесённых затрат он претендовать не может.Поэтому очень важен перед физическим проведением улучшений именно факт получения акцепта на это собственника имущества или лица, передающего его в аренду.

Улучшения, совершённые с согласия арендодателя, могут быть признаны амортизируемым имуществом согласно ст.256 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ). Однако необходимо отметить, что собственником этих улучшений будет именно арендодатель. Согласно ст.623 ГК РФ улучшения, осуществлённые с согласия арендодателя, являются его собственностью.

Более сложной является ситуация, при которой наниматель провёл некие улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, однако последний не изъявляет желания возмещать их стоимость или отдавать последние, если они отделимы, арендатору (вне зависимости от устных договорённостей контрагентов, установленных прежде).

В таком случае, наниматель не сможет получить возмещение затрат. Однако выход можно найти путём анализа налогового законодательства.

В целом, процесс налогообложения имущества, касательно которого были проведены улучшения, варьируется в зависимости от трёх основных критериев:

  • вида улучшения (отделимое или нет);
  •  наличия акцепта арендодателя на проведение улучшений;
  •  наличия акцепта арендодателя на возмещение затрат нанимателя.

Налогообложение и учёт улучшений имущества

Начиная с 2006 года улучшения, которые физически невозможно отделить от имущества, полученного в аренду, произведенные при наличии акцепта арендодателя и некомпенсированные им, могут быть учтены при составлении налоговой отчётности как амортизируемое имущество арендатором.

До этого момента налоговое законодательство достаточно туманно рассматривало вопрос расчёта улучшений арендованного имущества при налогообложении арендатора и арендодателя.Если капитальные вложения в модернизацию имущества компенсируются арендодателем, они амортизируются им же.

Если затраты на улучшение не компенсированы арендодателем, затраты на такую модернизацию могут быть учтены при составлении отчётов арендатором как собственное имущество (в виде затрат). Здесь определяющим фактором будет то же получение акцепта от арендодателя на осуществление таких улучшений.

Указанные затраты могут учитываться арендатором в налоговом отчёте только в случае наличия такого согласия.Кроме того, ст.ст. 256, 258 НК РФ предоставляют арендатору право учитывать неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль.

Если арендодатель предоставил своё согласия на осуществление тех или иных улучшений, однако возмещать их стоимость отказался, арендатор в праве в период действия договора аренды амортизировать эти затраты на капитальные вложения. Нормы амортизации в таком случае устанавливаются правительством РФ.

Таким образом, при расчёте налога на прибыль арендатор может полностью списать расходы на улучшение путём амортизации.

Однако такой способ списания затрат на улучшения имеет свой недостаток. Так, как уже отмечалось ранее, они могут быть списаны только пока договор аренды сохраняет своё действие. Однако возможна ситуация, при которой имущество, улучшенное нанимателем, может использоваться намного дольше, чем договор аренды будет сохранять свою силу. В таком случае, по сути, те затраты, которые понесены не в пределах рамок срока действия договора, не могут быть списаны путём амортизации.

На практике в большинстве случаев у арендатора отсутствует возможность полного списания расходов на улучшение путём амортизации. Амортизация происходит с 1-го числа месяца, который следует за внесением улучшений, и проводится до конца срока действия договора аренды, как уже отмечалось ранее.

Убыток, понесённый арендатором в связи с проведением модернизации и невозможность полной амортизации этих затрат не может быть учтён при составлении налогового отчёта. То есть этот убыток можно классифицировать как чистый.

В такой ситуации на практике специалисты советуют арендатору договориться с арендодателем о пролонгации действия договора.

Таким образом, продлив срок действия договора, наниматель получает возможность минимизации убытков в связи с невозмещением стоимости неотделимых улучшений контрагентом по договору.

Кроме того, если затраты на улучшения не возмещены нанимателю, он передаёт такие улучшения контрагенту, по сути, безвозмездно. Арендодатель, в свою очередь приобретает право собственности на них. Согласно с положениями ст.146 НК РФ переход права собственности на имущество в безвозмездном режиме признаётся его реализацией.

То есть арендатор вынужден будет начислить НДС и переслать контрагенту счёт-фактуру на начисленную сумму. Стоимость имущества рассчитывается в соответствии со средними рыночными ценами.

Что касается бухгалтерского учёта и налоговой отчётности арендодателя, то в его случае полученные на безвозмездной основе неотделимые улучшения отображаются в составе внереализационных доходов.Совсем другая ситуация складывается, если арендодатель согласен на компенсацию затрат на улучшение.

В этой ситуации после проведения улучшений стоимость арендованного имущества возрастает. Поэтому, начиная с месяца, который следует за месяцем завершения улучшений, арендодатель должен начислять амортизацию в повышенном размере.

Что касается налога на имущество, то он подлежит оплате арендодателем касательно улучшенного имущества в случае, он принял указанные улучшения на баланс в качестве основных средств. В состав основных средств могут входить капитальные вложения, которые были проведены касательно объектов основных средств, переданных в аренду.

Однако проведённые арендатором капитальные вложения в арендованные объекты недвижимости, осуществленные до момента введения указанной недвижимости в эксплуатацию, не засчитываются в состав основных средств и не облагаются налогом на имущество.

Достаточно часто арендаторы и арендодатели стараются уклониться от уплаты налогов в связи с наличием улучшения арендованного имущества, не отображая такие улучшения в своей отчётности. Однако здесь необходимо помнить, что уклонение от налогообложения несёт крайне негативные последствия, прямо предусмотренные законом.

Общие практические рекомендации

Как уже отмечалось выше, заключение договора аренды требует особенного внимания, если оно осуществляется субъектами хозяйственной деятельности. Связано это с более сложным процессом налогообложения арендованного имущества и улучшений, вносимых в него. Для физических лиц система налогообложения более проста. В целом, формируя рекомендации для арендатора касательно необходимости осуществления улучшений, можно сформировать несколько общих рекомендаций:

  • первое, что необходимо сделать, получить согласие арендодателя на улучшения (лучше, если оно будет в письменной форме);
  • при заключении договора предусмотреть порядок осуществления улучшений, получения согласия на них и возмещения затрат в соответствии с интересами сторон;
  • сохранять чеки за приобретаемые материалы, необходимые для улучшений (это упростит налоговый учёт и поможет подтвердить реальную стоимость работ);
  • детально ознакомиться с положениями Налогового кодекса РФ об учёте налогов касательно улучшенного арендованного имущества.

Придерживаясь всех указанных рекомендаций, арендатор сможет не только не дать нарушить свои права, но и защитить их, как и права контрагента по договору.

Источник: http://arendaexpert.ru/uluchshenie-arendovannogo-pomeshheniya-i-nalogi/

Порядок проведения реконструкции (модернизации) основных средств (проводки) в 2021 году

Будни арендодателя. Модернизация своими силами

> основные средства и нематериальные активы > Порядок проведения реконструкции (модернизации) основных средств (проводки) в 2021 году

Имеющееся у организации имущество, а именно объекты основных средств, со временем устаревают, ломаются, теряют свои эксплуатационные свойства. Восстановить их можно двумя способами: провести ремонт оборудования или провести его модернизацию и реконструкцию.

В первом случае будут устранены неполадки, восстановлено рабочее состояние объекта.

Во втором случае будет произведено улучшение технико-экономических и производственных показателей оборудования.

Учет в бухгалтерии этих процессов происходит по-разному. В частности, различия заключаются в учете расходов, понесенных в связи с проведением восстановления основных средств.

В случае ремонта основных средств все возникающие расходы списываются в затраты предприятия.

В случае модернизации и реконструкции расходы относятся на увеличение первоначальной стоимости основного средства.

Различия очень значительны, поэтому важно четко определить, какой вид восстановления объекта вы используете. Если самостоятельно определиться с этим вы не можете, не поленитесь обратиться с соответствующим вопросом в специализированный орган.

Подробно о проведении ремонта основных средств и особенностях его учета в бухгалтерии можно прочитать в этой статье.

А здесь поговорим о модернизации и реконструкции основных средств.

Что собой представляет модернизация основных средств, каковы особенности ее проведения. Затронем документальное оформление модернизации и реконструкции, а также приведем необходимые проводки, которыми нужно оформить учет затрат на реконструкции и модернизацию.

Понятие реконструкции (модернизации) основных средств

Что такое реконструкция или модернизация основных средств? Эти процессы связаны, прежде всего, с улучшением имеющихся свойств объекта, например, замена частей, деталей объекта современными, более мощными (крепкими).

В результате проведения модернизации улучшается состояние основного средства, его содержание и использование становится экономически более выгодным, для оборудования это может быть повышения производительности, для сооружений – улучшение планировки.

Кроме того, в результате проведения реконструкции объект может приобретать новые свойства или иное назначение.

В результате модернизации или реконструкции происходит изменение стоимости, как правило, первоначальная стоимость основного средства, по которой он был учтен в бухгалтерии, увеличивается.

Помимо этого после проведенной модернизации может быть увеличен срок полезного использования.

Порой, сложно определить, к чему следует отнести произведенные работы: к ремонту или к реконструкции. Тут надо, в первую очередь, ориентироваться на главный признак: произошло ли изменение технико-экономических показателей объекта.

Примеры:

Пример первый, в офисе поменяли деревянные окна на пластиковые. К чему отнести эти работы? Технико-экономические показатели от произведенной замены не улучшились, офис продолжает выполнять все те же функции. Данные работы следует отнести к обычному ремонту.

Пример второй, к офису было достроена еще одна комната, в которой разместились дополнительные сотрудники. В результате чего производительность труда увеличилось, экономические показатели организации выросли. Конечно, произведенные изменения следует отнести к реконструкции.

Документальное оформление модернизации ОС

Какие документы должны быть оформлены при проведении модернизации или реконструкции основных средств:

  • приказ руководителя;
  • сметная документация;
  • договор с подрядчиком;
  • накладная на внутреннее перемещение объекта, можно воспользоваться формой ОС-2 или акт приема-передачи ОС-1;
  • акт о приеме-сдаче форма ОС-3;
  • инвентарная карточка форма ОС-6.

Прежде всего, руководитель должен издать приказ, утверждающий дату начала работ, сроки их проведения, ответственных лиц, а также необходимо указать причины проведения работ.

Назначается комиссия, которая проводит осмотр объекта, на основании которого составляется сметно-техническая документация.

Если работы проводятся с привлечением сторонних организаций, то необходим договор на проведение работ.

Передача объекта на модернизацию, реконструкцию должна быть также документально оформлена. Если работы выполняются своими силами процесс можно осуществить с помощью имеющейся унифицированной формы ОС-2 «Накладная на внутреннее перемещение объектов основных средств». Если же объект передается другой организации, то передачу ОС необходимо оформить с помощью акта приема-передачи ОС-1.

После того, как все работы закончены, объект принимается к учету на основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов форма ОС-3.

Последним шагом будет внесение необходимых изменений в инвентарную карточку ОС-6.

Кроме вышеперечисленных документов, для подтверждения произведенных расходов на проведение строительно-монтажных работ подрядчиком необходимо наличие формы КС-2 «Акт выполненных работ» и КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ», а также всех платежных документов.

Бухгалтерские проводки

Как уже выше было сказано, все расходы, связанные с проведением реконструкции (модернизации), увеличивают стоимость объекта. Так как первоначальная стоимость объекта изменится, то нужно будет пересчитать и ежемесячные амортизационные отчисления в соответствии с новой стоимостью объекта.

Все расходы первоначально собираются по дебету счета 08. Если реконструкция проводится с использованием сторонних сил, то выполняется проводка Д08 К60, если же своими силами, то могут быть выполнены проводки: Д08 К10 (70, 69, 23). Тип проводки зависит от того, какие силы были задействованы в работах.

Накопленные на 08 счете затраты увеличивают стоимость основного средств на 01 счете, при этом в бухгалтерском учете отражается проводка Д01 К08.

Для удобства проводки по учету затрат на модернизацию, реконструкции сведены в таблицу ниже.

Проводки:

: учет модернизации в 1С

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

основные средства и нематериальные активы

Источник: http://buhland.ru/poryadok-provedeniya-rekonstrukcii-modernizacii-osnovnyx-sredstv-provodki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.