Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

Содержание

Как продавцу забрать не оплаченную квартиру

Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

Несколько лет назад две компании заключили договор купли-продажи недвижимости. Согласно документу, одна сторона передала другой склад, проходную, производственное помещение, а также большой земельный участок.

В контракте было установлено, что оплата покупки будет происходить поэтапно: раз в год новый собственник будет перечислять продавцу четко зафиксированную сумму в течение десяти лет.Однако, не смотря на договоренность, покупатель не спешил переводить компаньону деньги.

Зато через некоторое время после регистрации права собственности стал совершенно открыто предпринимать попытки по реализации полученного по договору, но неоплаченного имущества.

Пронаблюдав за действиями нового собственника в течение нескольких лет, и не дождавшись сколь-нибудь конструктивного ответа на собственную претензию, фирма-продавец обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора и возврате переданных объектов.

Купил квартиру

04 Ноября 2014, 12:18

  • Юрист, г. КалининградОбщаться в чате

    Смотря что произошло.

    Вы в вопросе, например, не указали, что деньги заплатили, а написали, что у вас есть расписка.

    Но написать расписку и передать деньги — совершенно не одно и то же.

    Если продавец не получил деньги, он вправе оспаривать расписку по безденежности и требовать возбуждения . А дальше все зависит от конкретных обстоятельств.

    04 Ноября 2014, 12:57 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0

  • Похожие вопросы

    1. 23 Ноября 2015, 19:30, вопрос №1049219
    2. 16 Июня 2015, 19:17, вопрос №873543
    3. 05 Июля 2013, 08:42, вопрос №119342
    4. 17 Декабря 2015, 15:53, вопрос №1075861
    5. 12 Мая 2017, 14:13, вопрос №1634417

    Как отобрать чужую квартиру. Практическое пособие

    Ну нельзя же совсем без риска!!!

    Право собственности на недвижимость — это всего лишь несколько бумажек, хранящихся в регистрационной палате и у владельца недвижимости. Для того, чтобы отобрать чужую квартиру необходимо найти способ, как поставить в этих документах свою фамилию. Я опишу несколько способов отъёма чужой недвижимости.

    Автор этой статьи был свидетелем почти всех описанных случаев.

    Это далеко не полный список способов мошенничества, связанных с недвижимостью.

    Пусть приносит доход.

    Как продать квартиру с не выплаченной ипотекой?

    У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой?

    Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки.

    Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости. Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк.

    Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально.

    Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке. Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости.

    без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами.

    Первый способ – банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник и он же уже заемщик продолжает погашать ипотечный кредит.

    Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется и право собственности переходит новому владельцу.

    Из любой ситуации есть выход. Самый не разумный способ – это не погашение ипотеки.

    В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе.

    Прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо правильно оценить свои желания и возможности.

    Вернуть купленную квартиру

    Для того, чтобы вернуть проданную или купленную квартиру, необходимо еще до обращения в суд собрать серьезную доказательственную базу. Возможно, необходимо провести ряд экспертиз, сбор необходимых документов и доказательств. При подаче искового заявления уже должна быть разработана четкая конкретная позиция.

    Судья из текста искового заявления должен понимать смысл спора и основания для возврата квартиры.

    Все вышесказанное относится и к возврату купленной или проданной комнаты в квартире, или доли в квартире или комнате.

    Здесь еще важно обратить внимание на согласие сособственников: было ли оно получено или отсутствует в пакете документов при переоформлении.

    На самом деле, оснований может быть гораздо больше, чем написано на этой страничке.

    Важно тщательно разобраться в ситуации.

    Покупатель не спешит отдавать деньги: как расторгнуть договор?

    Поэтому в договор купли-продажи необходимо включить пункт, согласно которому продавец получает право на расторжение договора купли-продажи в случае неуплаты покупателем полной стоимости жилья.

    Если договор, содержащий данный пункт, был подписан, несмотря на то, что деньги получены не были, продавец никак не сможет доказать обратное.

    Поэтому во избежание подобной ситуации следует максимально тщательно ознакомиться с текстом договора купли-продажи.

    Как забрать мебель из проданной квартиры

    22 Апреля 2015, 15:35

  • Иванова ЕкатеринаЮрист, г.

    Москва

    Теоретически можете и выбросить (раз эта мебель у вас), т.к. (почитайте еще раз) в акте приема-передачи квартиры, который оформляется вместе с договором купли-продажи, как правило пишут в каком квартира техническом состоянии и что там отсутствуют вещи. Другая сторона такой акт подписала, так что к вам и претензий быть не может.

    Напишите им письмо тогда, в котором предложите в 10-дневный срок вывезти мебель, в противном случае данная мебель будет утилизирована, а счет за демонтаж, вывоз, погрузку и т.д. будет им выставлен. Не ответили ничего, не явились — на помойку. По крайней мере вы себя подстрахуете.

    22 Апреля 2015, 15:39 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0

  • Ekomik.ru

    Новый владелец отправился обживать свою собственность, а предыдущий — выехал за границу, не оставив никакой информации о новом месте пребывания.

    Через несколько недель к Сергею вдруг заявился некий господин, утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебное решение, где сообщалось, что договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры.

    Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор.

    Суд удовлетворил

    Забрали всю сантехнику с купленной квартиры

    Таким образом, продавец квартиры, не имеет право снимать сантехнику, не определив это с Вами в договоре купли-продажи квартиры.

    Для разрешения данной ситуации Вы можете потребовать вернуть снятую сантехнику, либо если продавец будет отказываться вернуть именно её, то он в любом случае должен поставить взамен данной сантехники другую, либо уменьшить цену на квартиру. С уважением, Алексей. 02 Августа 2012, 08:23 Ответ юриста был полезен?

    + 0 — 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

    1. 1103ответа
    2. Дружкин МаксимЮрист, г. Москва

      Здравствуйте!

    Источник: http://d-files.ru/kak-prodavcu-zabrat-ne-oplachennuju-kvartiru-84312/

    Расторжение договора с агентством недвижимости

    Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

    В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

    Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

    Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

    Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

    Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

    Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

    Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

    Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

    Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

    При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

    Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

    Структура каждого договора включает в себя:

    • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
    • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
    • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
    • Стоимость и порядок расчетов. 
    • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
    • Ответственность сторон. 

    При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

    В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

    Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

    В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

    Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

    Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

    Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

    Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

    Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

    В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

    Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

    Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

    Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

    Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

    Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

    1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
    2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

    Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

    Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

    Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

    Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

    Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

    Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

    Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

    В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

    Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

    • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
    • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
    • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

    Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

    Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

    Первая Центральная Коллегия Адвокатов

    Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

    Нормальные человеческие отношения предполагают добросовестное отношение контрагентов к своим правам и обязанностям.

    Что это значит? Под добросовестностью, в рассматриваемом случае, понимается отсутствие злоупотреблений своим правом и надлежащее исполнение принятых на себя обязанностей.

    Если говорить простым языком, то в обществе принято отвечать за свои слова, в особенности за те, которые отражены на бумаге и подтверждены личной подписью.

    Несмотря на то, что большинство людей согласятся с вышеуказанным тезисом, на практике достаточно часто стороны договора нарушают принятые на себя обязательства и создают спор, который можно разрешить только в судебном порядке.

    Одним из таких спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

    Судебная практика по расторжению договора купли-продажи недвижимости

    По данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.

    395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

    Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

    Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

    Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

    Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.

    Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

    Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег? 

    На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.

    Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

    Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.

    Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

    Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.

    Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.

    Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.

    И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

    Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 18.10.2015г., г.Иркутск

    юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске  по тел.: 8950-100-89-25

    Источник: http://xn--80aaagj0amca9azanjdo8j.xn--p1ai/nedvizhimoe-imushhestvo/chto-delat-esli-pokupatel-nedvizhimosti-ne-zaplatil-prodavcu.html

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости: все не так просто

    Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

    Покупка квартиры — ответственная сделка, ведь здесь присутствует масса всевозможных рисков. Процесс покупки недвижимости в нашей стране порой можно сравнить с игрой в русскую рулетку.

    Недостаточно тщательная проверка добросовестности контрагента может привести к тому, что продавец или покупатель останется и без жилья, и без денег. Поэтому мы постоянно рассказываем о том, как избежать подобных ситуаций и подстраховать себя.

    Сегодня с участием адвоката Андрея Комиссарова поговорим о тонкостях расторжения сделок с недвижимостью.

    По соглашению сторон и в суде

    Действующее законодательство, говорит эксперт, предусматривает два основных способа расторжения договора: по соглашению сторон и в судебном порядке (статья 450 ГК).

    Механизм расторжения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон основан на обоюдном волеизъявлении сторон об отмене сделки и, как правило, не вызывает сложностей. Единственное, на что следует обратить внимание — это задаток, если он предусмотрен договором.

    Практически все сделки сопровождаются передачей задатка от покупателя к продавцу еще до заключения сделки. Если инициатива расторжения договора поступила от продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере, если от покупателя, то сумма задатка остается у продавца.

    В случае расторжения договора по обоюдной воле сторон задаток обычно возвращается передавшей стороне, при этом штрафная санкция в виде двойного размера не уплачивается.

    Если сторонам сделки прийти к соглашению о ее расторжении не удается, то единственным способом защиты прав остается обращение в суд.

    Суд может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по требованию одной из сторон, если вторая сторона нарушила условия исполнения договора и это повлекло существенные неблагоприятные последствия для первой стороны. Например, договор не был оплачен или квартира не была передана покупателю.

    Не вернули квартиру

    Следует обязательно предусматривать расторжение договора как меру ответственности при отсутствии оплаты, в противном случае продавец квартиры может рассчитывать не на возврат имущества, а лишь на взыскание денежных средств. А ведь добиться решения суда о взыскании денег в вашу пользу – не значит их действительно когда-нибудь получить.

    Именно такой случай произошел в Выборгском районе Санкт-Петербурга. В 2014 году граждане А. и К. заключили договор купли-продажи, по которому А. продал К. трехкомнатную квартиру.

    Переход права был зарегистрирован, однако К. денег не заплатил. Пытаясь вернуть свое имущество, гражданин А.

    обратился районный суд с иском о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру.

    Суд, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, полагал, что имеются основания для расторжения договора, поскольку сторона продавца не получила того, на что вправе была рассчитывать. Ссылаясь на положения ст.

     1103 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что полученное, но не оплаченное ответчиком имущество являются неосновательным обогащением, поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

    В январе 2015 суд посчитал доводы истца обоснованными и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

    Однако законность указанного судебного акта была проверена в суде апелляционной инстанции, который счел выводы районного суда ошибочными.

    Поскольку оспариваемый договор купли-продажи не предусматривал условия о его расторжении в судебном порядке с возвратом полученного в случае неуплаты покупателем денег.

    Суд отметил, что в ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гражданин А.

    неверно избрал способ защиты своих прав, поскольку в  ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая последствия несвоевременной оплаты по договору купли-продажи.

    Оказывается, продавец вправе требовать лишь оплаты товара и, а также в качестве санкции — уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Решение Выборгского районного суда было отменено полностью.

    Суд кассационной инстанции проверил законность апелляционного определения и пришел к выводу, что оно является законным и обоснованным.

    Итак, легкомысленно составленный договор купли-продажи квартиры в совокупности с недобросовестностью покупателя привели к тому, что продавец остался и без квартиры, и без денег. Даже если гражданин А. взыщет с К. сумму оплаты по договору и получит исполнительный лист на указанные денежные средства, шанс того, что они реально будут ему выплачены, стремится к нулю.

    Вместе с тем, нельзя не отметить, что законность судебных актов апелляционной и кассационной инстанции вызывает большие сомнения,

    поскольку по всей России суды регулярно признают факт неуплаты договора существенным нарушением, чего в данном случае по каким-то субъективным суждениям судей не произошло, несмотря существующую сформировавшуюся судебную практику.

    Не отдали денег

    Другой интересный случай, связанный с расторжением договора купли-продажи, произошел несколько лет назад в Москве. Гражданка М. продала принадлежащую ей однокомнатную квартиру гражданам В. и Д. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован.

    При этом, по условиям договора, покупатели должны были по истечении одного календарного дня со дня регистрации перехода права собственности произвести оплату наличными, а продавец, в свою очередь, передать квартиру по акту.

    Вместе с тем, указанный договор содержал положения о том, что, несмотря на отчуждение имущества, продавец сохраняет пожизненное право пользования этим жильем.

    Покупатели злоупотребили доверием М.: убедили внести в акт приема-передачи квартиры запись о том, что она не имеет претензий по оплате договора, показали деньги, но так и не отдали их после подписания акта. Впоследствии покупатели также пренебрегли и правом пользования М., выселив ее и сдав спорную квартиру в аренду. Данные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

    В процессе рассмотрения дела суд посчитал необоснованными доводы М. о том, что договор не оплачен,

    поскольку данные утверждения были опровергнуты ответчиками путем предоставления передаточного акта с пометкой М. об отсутствии претензий по оплате договора. Довод истца об отсутствии у ответчиков расписки суд посчитал юридически безосновательным.

    М. серьезно рисковала проиграть дело, поскольку основания иска были заявлены неправильно. Но она обратилась за квалифицированной юридической помощью, и ее положение удалось спасти, изменив основания исковых требований.

    Так, в обоснование иска было заявлено, что факт сдачи спорной квартиры в аренду нарушает право пользования истца на спорную квартиру, которая является для М. единственным местом жительства.

    Суд посчитал данные доводы обоснованными, признал нарушение условий договора существенным и удовлетворил требования истца о расторжении договора купли-продажи.

    Таким образом, удалось хотя бы вернуть квартиру в собственность продавца. К сожалению, доказать факт того, что деньги за нее не были переданы, не удалось, поэтому вместе с квартирой к М. перешла обязанность по возврату покупателям стоимости квартиры.

    Этот пример показывает, как важно включать в договор дополнительные условия помимо его оплаты и передачи имущества.

    Также хотелось бы отметить, что избранный М. вариант оплаты договора опасен для продавца в случае недобросовестности контрагента. Расчеты по договору рекомендуется производить с использованием банковской ячейки, а деньги в нее закладывать до подписания договора. Только так будет гарантировано соблюдение баланса интересов сторон.

    Около 80% случаев расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества происходит в судебном порядке, поэтому не нужно для сделок использовать шаблонные договоры из интернета. Каждый текст должен быть разработан с учетом конкретных обстоятельств и пожеланий сторон.

    Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/05/24/rastorjenie-dogovora-kypliprodaji-nedvijimosti-vse-ne-tak-prosto/

    Можно ли вернуть аванс, если сорвалась покупка квартиры?

    Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

    Многие продавцы недвижимости заключают с покупателями жилья договоры аванса, рассматривая полученные суммы как надежный способ обеспечения исполнения обязательств по будущему договору купли-продажи.

    Тем не менее на практике, даже если сделка сорвалась по вине покупателей квартиры, продавцам приходится не только возвращать авансы контрагентам, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами.

    Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказал порталу «Недвижимость Mail.ru», почему это происходит.

    Сценарий конфликта вокруг авансовых платежей

    Как правило, конфликтная ситуация вокруг авансовых платежей развивается по одному и тому же сценарию. Стороны — покупатель и продавец квартиры — заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости.

    Продавец рассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации.

    В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему?

    Как вернуть аванс за квартиру

    «Никаких законных оснований для удержания аванса у продавца недвижимости нет. Договор о внесении аванса без заключения основного договора купли-продажи не может являться основанием возникновения денежного обязательства.

    Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей.

    В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, а также в случае расторжения предварительных договоренностей, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее», — поясняет адвокат Олег Сухов.

    По словам юриста, если продавец отказывается вернуть аванс, несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, ст.

    395 ГК РФ позволяет несостоявшемуся покупателю потребовать от стороны, уклоняющейся от возврата денежных средств, уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами.

    Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (а это около 9 % годовых). Это правило применяется, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

    Судебная практика

    «Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — В соответствии со ст.

    380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Статьей 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

    Однако суды считают, что включение в договор об авансе условия об ответственности сторон, применяемое к договорам о задатке, противоречит положениям ст. 421 и 422 ГК РФ, и признают такие положения договора недействительными».

    При рассмотрении подобных споров суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, согласно которой в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

    Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаются, и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу в соответствии со ст.

    1102 ГК РФ независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

    По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как предварительный договор купли-продажи или договор получения задатка, судами во внимание обычно не принимаются. Более того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.

    Как получить недвижимость в наследство?

    Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

    Как подарить свою недвижимость?

    Источник: https://realty.mail.ru/articles/17206/mozhno_li_vernut_avans_esli_sorvalas_sdelka_kupliprodazhi/

    Что делать, если партнер по бизнесу не платит: задолженность контрагента

    Как вернуть недвижимость, если контрагент не оплатил покупку

    Что делать, если контрагент не возвращает задолженность расскажет Ромазанов Абылай, Арбитр ПАУ.

    Бизнес — дело тонкое, которое не терпит нечестности. Но к сожалению очень часто многие владельцы бизнеса сталкиваются с нечестностью своих партнеров. Это всегда приносит убытки для компании. Они удваиваются, если предприниматель бездействует. Так что делать, если партнер оказалась нечестным и не платит по обязательствам?

    Разбираем пример, когда контрагент не выплачивает долг

    Рассмотрим самую простую ситуацию: Вы хозяин бизнеса и заключаете договор на оказание услуг или работ со своим партнером. Ваш контрагент получил от Вас товар, работу, услугу, но платить за нее не хочет или не может. Что делать в данном случае?

    Прежде всего, вы должны собрать документы, которые подтверждают задолженность контрагента перед вашей компанией (например: акт сверки, акт приема-передачи, акт выполненных работ и другие). Как только у Вас на руках будут доказательства возникновения задолженности, возможны несколько вариантов действий.

    Пытаемся договориться

    Самый «гуманный» способ — попытаться решить ситуацию со своим партнером «по — любовно», т. е. попробовать договориться и убедить исполнить платежные обязательства. Однако я всегда рекомендую делать это правильно, т. е. написать претензию и отправить партнеру письмом. Это будет подтверждением того, что Вы старались урегулировать спор в досудебном порядке, если партнер так и не заплатит.

    Подаем иск в суд на должника

    Подача заявления в суд. Данный способ начинается с подачи искового заявления в суд о взыскании денежных средств по договору. Сейчас большая часть бизнеса судится в арбитражных учреждениях, поскольку это экономично, эффективно и удобно.

    Для этого в договоре с партнером прописывают оговорку о подсудности споров например, Первому Арбитражному Учреждению, либо заключают дополнительное соглашение с прописанием идентичной подсудности.

    Делается это прежде всего потому, что арбитраж более мобилен в скорости рассмотрения споров, а в бизнесе очень ценится время.

    После завершенного судебного процесса подается заявление о возбуждении исполнительного производства – оно возбуждается только на основании исполнительного листа, выдаваемого судом после вступления решения в законную силу.

    Многие спрашивают зачем нужно исполнительное производство? На самом деле оно дает много шансов для получения долга от неисполнительного должника. Например, один из стимулов для должника является исполнительский сбор в размере 7% от суммы долга.

    Сбор выплачивается в том случае, если долг не будет погашен должником добровольно в срок указанный приставом .

    Еще один серьезный стимул – это наложение ареста на банковские счета и недвижимое имущество должника, опись его имущества, запрет на выезд за рубеж.

    Заявление в полицию о преступлении

    Третьим вариантом действий при нечестности партнера может стать подача заявления в полицию о преступлении.

    Если должник оказывается фирмой-однодневкой, или фирма была умышленно объявлена банкротом, тогда лучший способ вернуть долг – как можно скорее обратиться в полицию с заявлением по следующим статьям Уголовного Кодекса: ст. 159 (Мошенничество), ст. 173.1.

    (Незаконное образование (создание, реорганизация) юридического лица), ст. 173.2. (Незаконное использование документов для образования (создания, реорганизации) юридического лица), ст. 201. (Злоупотребление полномочиями), ст. 196 (преднамеренное банкротство), ст.

    197 (Фиктивное банкротство).

    По моему мнению, в такой ситуации лучше всего обратиться к профессиональному адвокату, так как юристы, обычно работающие в компании, как правило недостаточно знакомы с тонкостями ведения уголовного процесса. Помните, время работает против вас.

    Обратиться к коллекторам за возвращением долга

    Еще один способ вернуть долг — передать полномочия по взысканию долга коллекторам.

    Некоторые граждане считают очень действенным способ передачи полномочий по получению долга коллекторским компаниям: кажется, что, заплатив некоторую сумму денег, уже не о чем заботиться и остается только ждать, когда нерадивый партнер вернет долг.

    Однако, на практике все оказывается совсем не так просто. Часто коллекторы действуют на грани закона, кое-кто иной раз не гнушается применением силы и настоящим разбоем. Кроме того, коллекторы обычно просят достаточно высокий процент за свои услуги.

    Наконец, в случае проверки коллекторов правоохранительными органами будьте готовы посещать полицию.

    Заключить новый договор с должником

    Новация договора. Чтобы вернуть долг, можно заключить с должником новый договор, отличный от того, который породил неисполненное обязательство. Этот прием называется новацией обязательств и регулируется ст. 414 ГК РФ. Для того, чтобы осуществить новацию, признания долга в судебном порядке не требуется. Однако, следует учесть, что договор новации заключается по соглашению всех сторон.

    Самый распространенный вид новации – это замена существующего обязательства договором займа на сумму неисполненного обязательства.

    Помните, что затягивать с возвратом долгов недобросовестных партнеров не стоит, ведь многие фирмы могут успеть обанкротится. В данном случае стоит подстраховать себя. Если Вы обратитесь в ПАУ, то суд в тот же день примет иск и наложит арест на имущество (счета) должника.

    Каким способом действовать, если партнер по бизнесу не платит, решаете Вы сами, главное всегда отстаивайте свои права. Также обязательно проверять задолженность нового контрагента перед началом сотрудничества. Это можно сделать даже на сайте налоговой. Желаю вам внимательней подбирать контрагентов и успешно возвращать долги!

    Источник: https://promdevelop.ru/chto-delat-esli-partner-po-biznesu-ne-platit-zadolzhennost-kontragenta/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.