Налоговые нюансы мены

Содержание

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Налоговые нюансы мены

Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже.

Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

  • правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
  • кадастровые паспорта помещений;
  • выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
  • паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
  • если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
  • брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
  • иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

  • решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
  • несовершеннолетние дети;
  • решение суда;
  • договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Для получения потребуются:

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

: Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-mena-nedvizhimosti.html

Договор мены: условия оформления и расторжения

Налоговые нюансы мены

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Что такое договор мены?

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

  • транспортные средства;
  • постройки, здания, сооружения;
  • квартиры, комнаты, жилые дома;
  • земельный участок;
  • другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны договора мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены квартиры

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

  • согласие собственников на осуществление обмена;
  • дату заключения сделки;
  • порядок передачи помещений и прав на них;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Существенные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

  1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
  2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
  5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные пункты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

  • наименования сторон;
  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • дата и населенный пункт заключения сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
  • подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

  1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
  2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
  3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

  • заявления участников обмена;
  • общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
  • доверенность для представителей сторон;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • договор мены в трех экземплярах;
  • нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
  • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
  • согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

  • подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
  • введение в заблуждение относительно содержания договора;
  • допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
  • одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
  • несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен?

Алгоритм обмена выглядит так:

  1. Поиск второго участника обмена.
  2. Составление договора мены.
  3. Подготовка пакета документов для регистрации.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при обмене недвижимости

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов.  Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Обмен квартиры с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

  1. Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
  2. Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-meny-nedvizhimosti/

Налог при родственном обмене квартиры

Налоговые нюансы мены
Бесплатная юридическая консультация:

С 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.

С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости, а с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир.

Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

О налогообложении сделок мены недвижимости

Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом? Фото № 1

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

  • Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
  • Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену квартиры, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Бесплатная юридическая консультация:

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.

Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ, то есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.

Размер налога при обмене квартиры

Сколько придется уплатить при регистрации сделки? Фото № 2

Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

Бесплатная юридическая консультация:

  • В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
  • В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной доплаты.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к уплате налог.

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

  • Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (–) * 0,13, точнее –рублей.
  • Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет рублей, на квартиру стоимостью рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (* 0,13), а точнее –рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости. Фото № 3

Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:

(Стоимость квартиры + Доплата –) * 0,13

Бесплатная юридическая консультация:

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется уплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Порядок расчета налога с учетом налогового вычета или получение такового может быть использован любой из сторон договора мены. Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи. Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

  1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
  2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и в ситуации с его использованием.
  3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в рублей, но не более.

Порядок уплаты и ее особенности

Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости. Фото № 4

Бесплатная юридическая консультация:

Налоговые органы не так тщательно контролируют уплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.

Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без уплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.

Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо. Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:

  1. Во-первых, необходимо провести и документально оформить сделку обмена. Здесь основное, на что важно обратить внимание – это юридическая грамотность составления договора мены. Провести сделку правильно поможет использование услуг нотариуса или детальное изучение ее порядка и использование полученных знаний самостоятельно.
  2. Далее придется зарегистрировать проведенную сделку в Росреестре. Для этого достаточно предоставить в госорган договор мены, паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиры, участвующие в обмене.
  3. После этого уже можно преступить к непосредственной уплате налога. Обращаться в налоговую инспекцию важно по месту прописки и в срок до 30 апреля (15 июля – при доплате) года, следующего за тем, в который была проведена сделка обмена. Для получения квитанции по оплате налога в налоговую инспекцию важно предоставить:
  • налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
  • паспорт лица, уплачивающего налог;
  • договор мены;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.

Подав нужные документы, в госоргане гражданин получит квитанцию, по которой должен будет уплатить налог. После уплаты последнего налоговые обязательства с лица официально снимаются.

Как видите, особых сложностей в расчете и уплате налога при обмене квартиры нет. Главное в данных процедурах – знать их законодательные тонкости, которые, к слову, подробно освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы.

Бесплатная юридическая консультация:

Все об уплате налогов при осуществлении сделок с недвижимость, в том числе при обмене жилья, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: http://agv-nn.ru/nalog-pri-rodstvennom-obmene-kvartiry/

Договор мены недвижимого имущества — налогообложение

Налоговые нюансы мены

Налоговые вычеты по НДС при мене товаров

Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

Практическое использование

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

  • В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
  •  В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
  •  В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
  •  Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Правовые особенности договора мены

По договору мены партнеры берут на себя обязанность обменяться принадлежащими им вещами (п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ). При этом можно выделить характерные черты подобных договоров:

  • к их регулированию применяются положения о купле-продаже (гл. 30 Гражданского кодекса);
  • каждый из партнеров выступает в данной сделке и как продавец имущества, и как покупатель;
  • если иное не предписано соглашением, передаваемые вещи признаются равноценными (п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса);
  • если законом и соглашением партнеров не предписано иное, право собственности на передаваемое имущество возникает у сторон одновременно с момента передачи такого имущества.

При этом следует иметь в виду, что право собственности:

  • на имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента таковой (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса);
  • облигации и иные документарные ценные бумаги переходит в момент передачи их сертификата или внесения соответствующей записи по счету в депозитарии (ст. 29 закона «О рынке ценных бумаг» от № 39-ФЗ).

Налогообложение

Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны

Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

Но если при договоре мены осуществляется доплата, то налог выплатить придется. Получение любой денежной суммы юридически считает прибылью и, соответственно, облагается налогом.

Ситуация с налогом была прозрачней до начала 2016 года. Если одна сторона владела квартирой более трех лет, то никаких дополнительных выплат не требовалась. Меньший срок облагался налогом в 13%.

Последующие года принесли несколько изменений. Теперь для налога введет особый коэффициент, который регулирует денежные выплаты.

Причем в зависимости от статуса владельца (ветеран, малоимущий) срок, когда не требуется выплачивать налог увеличился до 5 лет. Для обычных граждан правила не изменились. В конечном итоге налог на мену не распространяется, но при денежной доплате он составит 13%.

Особенности определения объекта налогообложения НДС при договорах мены

Осуществление обмена имуществом признается реализацией таких вещей (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ) и является объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса). Необходимо учитывать, что некоторые операции не признаются реализацией и, следовательно, НДС к ним не применяется (п. 2 ст. 146 Налогового кодекса). Например:

  • инвестиционная деятельность в виде внесения взноса в уставный капитал общества (определение ВАС РФ от № ВАС-3746/11);
  • мена имущества, которым учреждение владеет на праве оперативного управления (постановление ВАС РФ от № 2812/10);
  • обмен земельными участками и долями в праве собственности на участки (подп. 6 п. 2 ст. 146).

Часть проводимых операций выведена из-под налогообложения НДС п. 3 ст. 149 Налогового кодекса. Так, не будет подпадать под уплату НДС мена:

  • жилых домов и помещений, долей в них (подп. 22);
  • изделий народных промыслов (подп. 6);
  • необработанных алмазов (подп. 10) и др.

Дополнительные условия

Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.

Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга? На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.

Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.

ВНИМАНИЕ! Договор мены подразумевает, что недвижимость равноценна. но порой складываются ситуации, когда квартира имеет огрехи.

Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.

Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику. 

К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).

Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества.

Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу. Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора.

Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай.

В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.

Момент определения налоговой базы по НДС при мене

П. 1 ст. 167 Налогового кодекса предписывает определять момент, на который определяется налоговая база, как раннюю из следующих дат:

  • День передачи имущества.
  • День оплаты, в т. ч. частичной в счет предстоящей передачи вещи. При этом учитывается и оплата, произведенная в неденежной форме (п. 15 постановления ВАС РФ от № 33).

Исходя из данного положения, в договорах мены следует предусмотреть одновременный обмен имуществом, чтобы исключить ошибки и последующие претензии налогового органа.

Особенности определения налоговой базы по НДС

При реализации имущества путем его обмена налоговая база устанавливается исходя из рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется по правилам ст. 105.3 Налогового кодекса с учетом акцизов и без включения в нее налогов (п. 2 ст. 154 Налогового кодекса).

Так, налогоплательщику был доначислен НДС, потому что в нарушение указанного выше правила налог был исчислен из цены за вычетом НДС по договору, в котором не определялось, включен ли НДС в цену договора. Соответственно, инспекция сочла полную цену договора рыночной стоимостью и рассчитала НДС именно из нее (постановление АС ЗСО от № А27-1360/2015).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Проведение оценки рыночной стоимости передаваемой вещи не является формой налогового контроля. Налоговый орган не вправе доначислять налог на основании проведенной по своей инициативе рыночной оценки переданного имущества (постановление АС ЗСО от по делу № А81-6228/2015).

В настоящее время не требуется перечислять друг другу исчисленный НДС денежными средствами (до такая обязанность партнеров существовала и была отменена законом «О внесении изменений…» от № 224-ФЗ).

Расторжение договора

Существует два варианта расторжения договора — по обоюдному согласию и в порядке обусловленным действующим законодательством.При обоюдном согласии все понятно.

ВАЖНО! Если обе стороны пришли к такому решению достаточно предоставить заявления и документы, удостоверяющие личности чтобы вернуть свое имущество.

Иногда складывается ситуация, когда к вопросу о возврате квартире приходит одна из сторон. В таком случае требуется направить официальный запрос второй стороне, в котором гражданин изъявляет вернуть имущество по какой-либо (конечно веской!) причине.

Другой гражданин обязан предоставить официальный ответ в течении 30 дней. Если следует отказ, то единственный вариантом остается обращение в суд.

Налоговые вычеты по НДС при мене товаров

По общему правилу (ст. 171 Налогового кодекса) для применения вычета по НДС необходимо:

  • приобретение налогоплательщиком имущества, облагаемого таким налогом;
  • перечисление суммы налога поставщику;
  • принятие приобретенного имущества к учету;
  • наличие счет-фактуры, выданного поставщиком товара, оформленного надлежащим образом.

При этом датой фактической оплаты реализованных по договору мены вещей станет день принятия на учет встречного имущества, а счет-фактуру необходимо выставить в течение 5 календарных дней со дня отправки или непосредственной передачи имущества по договору мены (п. 3 ст. 168 Налогового кодекса).

Уплата налога на доходы

ФНС РФ в своем письме № ЕД-4-3/19911@ от приводит разъяснения Минфина об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены.

Ведомство отмечает, что при совершении мены налоговая база по НДФЛ определяется каждой стороной договора мены. При этом доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст.

220НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму  своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих

доходов. В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Источник: https://vseodome.club/nalogi/dogovor-meny-nedvizhimogo-imuschestva-nalogooblozhenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.