Недвижимое имущество иностранной организации

Налоговые аспекты реализации иностранной организацией недвижимости в РФ

В настоящее время глобальный рынок недвижимости продолжает расти. По оценкам экспертов, в первом квартале 2014 года объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире достиг 130 млрд долл., увеличившись на 23% по сравнению с прошлогодним результатом за тот же период.

Неизмеримо возросшая взаимозависимость экономик различных стран связана с формированием экономического пространства, где география размещения инвестиций определяется с учетом мировой конъюнктуры. Иностранные организации, осуществляя деятельность на территории РФ или вступая в отношения с ее резидентами, в той или иной степени могут приобрести различные налоговые обязанности.

Чтобы знать, как поступать в таких ситуациях, в Налоговом кодексе РФ имеются специальные положения для иностранных организаций, хотя, в некоторых случаях трудно установить определенные правила, которые иностранные организации должны были бы и могли бы исполнить.

Такова, например, ситуация в которой иностранной организации, которая не ведет деятельности на территории РФ через постоянное представительство, реализует недвижимость на территории РФ. Рассмотрим 4 возможные варианта реализации недвижимости.

Вариант 1. Иностранная организация реализует недвижимость в РФ юридическому лицу, являющемуся налоговым резидентом РФ

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в РФ, исчисляется и удерживается российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате доходов, в валюте выплаты доходов.

Сумма налога, удержанного с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет в валюте РФ.

Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в РФ при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения.

Следует также учитывать, что при определении налоговой базы по доходам от реализации недвижимого имущества на территории РФ из суммы таких доходов могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном налоговым законодательством РФ.

Понесенные иностранной организацией расходы будут учитываться налоговым агентом при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов налоговому агенту, удерживающему налог с таких доходов, будут представлены иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах.

Согласно разъяснениям Минфина России для определения расходов иностранной организации, т.е.

стоимости приобретения ею недвижимого имущества, могут использоваться:

• договоры купли-продажи, счета, подтверждающие оплату приобретенного имущества в соответствии с договором купли-продажи;
• выписки из учета головного офиса иностранной организации;
• справки о стоимости имущества, выданные органами технической инвентаризации.

В случае подтверждения иностранной организацией расходов к налоговой базе применяется ставка налога в размере 20%. Если на момент выплаты дохода иностранной организацией не представлены документы, подтверждающие ее расходы на приобретение реализуемого имущества, к общей сумме дохода применяется ставка налога в размере 20% .

Вариант 2. Иностранная организация реализует недвижимость в РФ иностранной организации, не являющейся налоговым резидентом РФ

Рассматриваемая в данном пункте в качестве примера ситуация весьма распространена в бизнес среде. Аналогично Варианту 1 в рассматриваемой ситуации возникает объект налогообложения налогом на прибыль в виде доходов иностранной организации от источников в РФ, которые подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Вместе с тем, если налогоплательщиком является иностранная организация, получающая доходы от источников в РФ, не связанные с постоянным представительством в РФ, обязанность по определению суммы налога, удержанию этой суммы из доходов налогоплательщика и перечислению налога в бюджет возлагается на российскую организацию или иностранную организацию, осуществляющую деятельность в РФ через постоянное представительство, выплачивающих указанный доход налогоплательщику.

В связи с вышеизложенным можно сделать вывод о том, что, не смотря на возникновение объекта налогообложения налогом на прибыль, обязанность по уплате налога на прибыль у налогового агента не возникает. Указанную позицию поддерживает Федеральная налоговая служба в своих разъяснениях. Вместе с тем, освобождение налогоплательщика от обязанности исчислить и уплатить налог законом не предусмотрено, как впрочем, и механизм уплаты налога в данных условиях. Однако, законодатель указал, что налог считается установленным в случае, если предусмотрены все условия установления налога, в том числе порядок уплаты налога. Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить. Принимая во внимание так же что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика можно сделать вывод о том, что обязанность по уплате налога на прибыль в данной ситуации отсутствует.

Вариант 3. Иностранная организация реализует недвижимость в РФ физическому лицу

Аналогично описанным выше вариантам в рассматриваемой ситуации возникает объект налогообложения налогом на прибыль в виде доходов иностранной организации от источников в РФ, которые подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание на то, что обязанность по определению суммы налога, удержанию этой суммы из доходов налогоплательщика и перечислению налога в бюджет возлагается на российскую организацию или иностранную организацию, осуществляющую деятельность в РФ через постоянное представительство, выплачивающих указанный доход налогоплательщику, если налогоплательщиком является иностранная организация, получающая доходы от источников в РФ, не связанные с постоянным представительством в РФ. Однако в рассматриваемой ситуации доход иностранной организации выплачивает физическое лицо, которое не входит в круг налоговых агентов, на которых возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога на прибыль, взимаемого с доходов, полученных иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в РФ через постоянное представительство. Вместе с тем Минфин в своих разъяснениях относительно данной ситуации пошел дальше нежели в ситуации описанной в Варианте 2 и указал, что при реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, физическому лицу, которое в силу действующих норм налогового законодательства не является налоговым агентом, обязанность по уплате налога на прибыль организаций лежит на иностранной организации.

Вариант 4. Иностранная организация реализует недвижимость в РФ индивидуальному предпринимателю

Аналогично описанным выше вариантам в рассматриваемой ситуации возникает объект налогообложения налогом на прибыль в виде доходов иностранной организации от источников в РФ, которые подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Вместе с тем, если налогоплательщиком является иностранная организация, получающая доходы от источников в РФ, не связанные с постоянным представительством в РФ, обязанность по определению суммы налога, удержанию этой суммы из доходов налогоплательщика и перечислению налога в бюджет возлагается на российскую организацию или иностранную организацию, осуществляющую деятельность в РФ через постоянное представительство, выплачивающих указанный доход налогоплательщику. Однако в рассматриваемой ситуации выплачивает доход иностранной организации индивидуальный предприниматель, который не входит в круг налоговых агентов, на которых возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога на прибыль, взимаемого с доходов, полученных иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в РФ через постоянное представительство. Согласно разъяснениям Минфина физические лица, в том числе и индивидуальные предприниматели, не признаются налоговыми агентами в отношении доходов иностранных организаций, поскольку обязанности налоговых агентов в отношении таких доходов могут быть возложены только на российские организации и постоянные представительства иностранных организаций. Однако Минфин не всегда придерживался указанной позиции, в частности в своем Письме в 2005 году разъяснял, что на индивидуальных предпринимателей, которые выплачивают доход иностранным организациям, обязанность по определению суммы налога, ее удержанию и перечислению в бюджет возложена.

На сегодняшний день вопрос о наличии обязанности иностранной организации самостоятельно исчислить и уплатить налог, получающей доходы от источников в РФ, не связанные с постоянным представительством в РФ, в случае если контрагент не признается в соответствии с налоговым законодательством налоговым агентом по налогу на прибыль остается открытым.

Источник: http://www.korpusprava.com/ru/publications/analytics/nalogovie-aspekti-realizacii-inostrannoy-organizaciey-nedvizhimosti-v-rf.html

14.2. Налогообложение имущества иностранной организации, не имеющей постоянного представительств

Еслииностранная организация не осуществляетдеятельность в РФ, которая приводит кобразованию постоянного представительствадля целей налогообложения, то даннаяорганизация признается плательщикомналога на имущество только в отношенииобъектов недвижимости, находящихся вРоссийской Федерации и принадлежащихэтой иностранной организации на правесобственности (п. 1 ст. 373 НК РФ).

Объектналогообложения.Объектом налогообложения являетсятолько недвижимое имущество на территорииРФ, которое принадлежит на правесобственности (п. 3 ст. 374 НК РФ).

Определениеналоговой базы.В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговойбазой для таких организаций признаетсяинвентаризационная стоимость объектовнедвижимого имущества по данным органовтехнической инвентаризации.

Уполномоченныеорганы и специализированные организации,осуществляющие учет и техническуюинвентаризацию объектов недвижимогоимущества, обязаны сообщать в налоговыйорган по местонахождению объектовсведения об инвентаризационной стоимостикаждого такого объекта, находящегосяна территории соответствующего субъектаРФ, в течение 10 дней со дня оценки(переоценки) указанных объектов.

Налоговаябаза в отношении каждого объектанедвижимого имущества иностранныхорганизаций, указанного в п. 2 ст. 375 НКРФ, принимается равной инвентаризационнойстоимости данного объекта недвижимогоимущества по состоянию на 1 января года,являющегося налоговым периодом.

Налоговаябаза определяется налогоплательщикомсамостоятельно (п. 3 ст. 376 НК РФ). В связис тем, что инвентаризационная стоимостьимущества по решению местных органоввласти время от времени индексируется,иностранной организации следуетпериодически уточнять его инвентаризационнуюстоимость в бюро технической инвентаризацииили отслеживать соответствующиенормативные акты об индексации.

Порядокрасчета суммы авансового платежа.Сумму авансовых платежей по истеченииотчетного периода иностранная организациярассчитывает следующим образом.

Беретсяодна четвертая инвентаризационнойстоимости объекта недвижимого имуществапо состоянию на 1 января года, являющегосяналоговым периодом, и умножается наналоговую ставку (п. 5 ст. 382 НК РФ).Уплатаналога и авансовых платежей.

Налог иавансовые платежи по налогу на имуществоиностранная организация уплачивает поместонахождению недвижимости (п. 6 ст.383 НК РФ).

15.1. Налогообложение доходов, полученных от работы по найму, на основе норм международных соглашений

Вотношении порядка налогообложениядоходов, получаемых от работы по найму,международные соглашения устанавливаютряд положений, которые могут различатьсяпо формулировкам в Соглашениях,заключенных с разными государствами,но в целом они базируются на единыхпринципах. Заработнаяплата, получаемая резидентом одногодоговаривающегося государства от работыпо найму, может облагаться налогом вдругом договаривающемся государстветолько тогда, когда работа выполняетсяв нем.

Этоположение фактически означает следующее:если работник — резидент иностранногогосударства, с которым РФ заключиласоглашение, выполняет работы не натерритории РФ, то вознаграждение,получаемое им от работы по найму, неподлежит налогообложению в РФ.

Данноеобстоятельство следует учитывать, вчастности, при налогообложении работников,работающих в постоянных представительствахиностранных организаций на территорииРФ, которые выполняют работы как натерритории РФ, так и на территориииностранного государства.

Непосредственноиз данного положения Соглашения следует:

1)доходы, полученные резидентом РФ врезультате его работы за рубежом,освобождаются от налогообложения в РФ;

2)доходы, полученные резидентом иностранногогосударства в результате его работы вэтом иностранном государстве, освобождаютсяот налогообложения в РФ;

3)доходы, полученные резидентом РФ врезультате его работы на территорииРФ, подлежат налогообложению в РФ;

4)доходы, полученные резидентом иностранногогосударства в результате работы натерритории РФ, подложат налогообложениюв РФ. Данный принцип реализуется, вчастности, в следующих случаях:

• если получатель пребывает в другом государстве в общей сложности 183 дня и более в течение любого двенадцатимесячного периода, начинающегося или заканчивающегося в соответствующем налоговом году;
• если вознаграждения выплачиваются работодателем или от имени работодателя, который является резидентом РФ;
• если расходы по выплате вознаграждений несет постоянное представительство в РФ.

Доходырезидента иностранного государства,полученные им в результате работы в РФ,освобождаются от налогообложения в РФ,если они осуществляют работу в РФ настроительной площадке, деятельностькоторой не приводит к образованиюпостоянного представительства в РФ.

Указаннаянорма присутствует в ряде соглашений,заключенных РФ с иностраннымигосударствами, в частности с Нидерландами,Данией, Румынией, Китаем.

Формулируетсяона следующим образом: «Вознаграждение,получаемое резидентом одногоДоговаривающегося Государства вотношении работы по найму, осуществляемойв другом Договаривающемся Государстве,подлежит налогообложению только впервом упомянутом Государстве, еслиработа по найму осуществляется в связисо строительной площадкой, строительнымили монтажным объектом, и деятельность,связанная с такой площадкой или объектом,не считается осуществляемой черезпостоянное представительство».

Пример51.Натерритории РФ действует представительствоиностранного юридического лицагосударства Дании, которое занимаетсястроительством на территории РФ втечение пяти месяцев.

На строительныхработах заняты граждане Дании, которыеприезжают в Россию на срок, не превышающийтрех месяцев. В связи с работой в РФрабочие получают заработную плату изофиса иностранной организации в Дании.

Всоответствии с п. 4 ст. 15 Конвенции междуПравительством PФ и Правительствомкоролевства Дания от 8 февраля 1996 г.

«Обизбежании двойного налогообложения вотношении налогов на доходы и имущество»заработная плата и другое подобноевознаграждение, получаемое лицом спостоянным местожительством в одномдоговаривающемся государстве за работупо найму, связанной со строительнойплощадкой или строительным или монтажнымобъектом в другом договаривающемсягосударстве, не облагается налогом втечение 12 месяцев.

Такимобразом, если фактический сроксуществования строительной площадкине превысил 12 месяцев, доходы гражданДании не будут подлежать налогообложениюв Российской Федерации.

Еслифактический срок существованиястроительной площадки превышает 12месяцев, то в соответствии с даннымСоглашением токая строительная площадка,строительный, монтажный или сборочныйобъект образуют постоянное представительство.Следовательно, налогообложение доходовграждан Дании, работающих на строительстве,будет осуществляться в РФ в порядке,установленном НК РФ.

Источник: https://StudFiles.net/preview/6447455/page:25/

Если у иностранной компании недвижимое имущество в РФ

Налоги и налогообложение Российская организация приобретает объекты недвижимости нежилые помещениянаходящиеся на территории РФ, у иностранной организации нерезидентав связи с чем заключает с ней договор купли-продажи недвижимого имущества.

При этом иностранная организация резидент Великобритании не состоит на учете в налоговых органах в качестве плательщика НДС, в том числе по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества, не имеет постоянного представительства по смыслу п. Кроме того, по информации, имеющейся у российской организации покупателяпродавец не состоит на учете в налоговых органах РФ по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества.

Является ли российская организация покупатель объекта недвижимости налоговым агентом по налогу на прибыль организаций?

Российская организация приобретает объекты если у иностранной компании недвижимое имущество в РФ нежилые помещениянаходящиеся на территории РФ, у иностранной организации нерезидентав связи с чем заключает с ней договор купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку согласно имеющейся информации иностранная организация продавец недвижимого имущества, находящегося на территории РФ не состоит на учете в налоговых органах в том числе по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества, российская организация покупатель признается налоговым агентом как по НДС, так и по налогу на прибыль организаций.

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. Согласно универсальному правилу, предусмотренному в пп. Таким образом, местом реализации недвижимости, находящейся на территории РФ, для целей налогообложения НДС в любом случае признается территория РФ.

Налогообложение имущества иностранных организаций

В соответствии с п. При этом налоговыми агентами признаются организации, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории РФ товары у указанных в п. На это же указано в п. В соответствии с абзацем четвертым п.

Пунктом 14 Особенностей учета иностранных организаций предусмотрено, что постановка на учет в налоговом органе иностранной организации, в частности по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества, осуществляется на основании сведений, сообщенных органами, указанными в п.

Дословно из если у иностранной компании недвижимое имущество в РФ п.

• Для налогообложение прибыли от реализации долей в ООО особых правил таких как в отношении продажи акций законом не предусмотрено;
• При этом иностранная организация резидент Великобритании не состоит на учете в налоговых органах в качестве плательщика НДС, в том числе по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества, не имеет постоянного представительства по смыслу п;
• В этом случае все-таки рекомендуем подстраховаться;
• После чего налоговый орган обязан выдать направить заказным письмом уведомление о постановке на учет иностранной организации в налоговом органе на территории Российской Федерации собственно, это и будет документ о присвоении ИНН.

Вместе с тем, Особенности учета иностранных если у иностранной компании недвижимое имущество в РФ не предполагают процедуры постановки на учет иностранных лиц в качестве налогоплательщиков НДС, налога на имущество и прочее, не считая постановки их на учет в качестве налогоплательщиков непосредственно НДПИ.

Из письма Минфина России от 10. То же следует из письма ФНС России от 07. В более ранних письмах Минфина России от 13. Однако из письма ФНС России от 07. Как указано в п.

Таким образом, можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации российская организация покупатель недвижимого имущества не признается налоговым агентом иностранной организации нерезидента, продавца в случае наличия у последней присвоенного в установленном порядке ИНН КПП.

Как следует из вопроса, иностранная организация продавец не состоит на налоговом учете, в том числе по месту нахождения принадлежащего ей недвижимого имущества.

Таким образом, российская организация является налоговым агентом по сделке купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего иностранному лицу и находящегося на территории РФ.

Из практики налогового консультирования по сделкам с недвижимостью

По общему правилу согласно п.

Однако в случае, если в цене договора купли-продажи объекта недвижимости НДС не предусмотрен и продавец не соглашается на удержание из его дохода суммы НДС, исчисленная и уплаченная в бюджет налоговым агентом покупателем сумма НДС, по мнению Минфина России, может рассматриваться как сумма налога, удержанная из потенциально возможного дохода иностранного лица.

То есть российская организация самостоятельно определяет налоговую базу, увеличивая цену объекта недвижимости на сумму НДС, уплатив налог в бюджет за счет средств, имеющихся в ее распоряжении письма Минфина России от 26. Согласно абзацу второму п.

Указанные лица, как следует из письма Минфина России от 29.

Налог на прибыль Между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии действует Конвенция об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества Москва, 15.

Продажа иностранной недвижимости на российской территории: кто платит НДС? (Зайцева С.Н.)

Заметим, что наряду с определением термина “постоянное представительство”, данным в п. Здесь же заметим, что предусмотренные в п. Указанные расходы иностранной организации учитываются при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со ст.

Как найти недвижимое имущество человека?

Кроме того, при реализации имущества, указанного в ст. Следуя абзацу шестому п.

Полезный материал по теме: Нужен ли ордер на приватизацию квартиры

В случае, если расходы, указанные в п. В письме Минфина России от 03. При этом указано, что в случае, если на момент выплаты дохода по договору купли-продажи иностранная организация – продавец не представила свидетельство о постановке на учет в налоговых органах РФ, иностранная организация – покупатель обязана удержать налог на прибыль и перечислить его в бюджет.

Форма налогового расчета о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов утверждена приказом ФНС России от 02.

ВИДЕО: Наследство на недвижимое имущество

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: https://urbiznesgroup.ru/zhilishnoe-pravo/esli-u-inostrannoy-kompanii-nedvizhimoe-imushestvo-v-rf.php

Налог с иностранной организации при продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

Вопрос фирмы из Германии:

Какой налог заплатит иностранная фирма, при продаже квартиры в России, находящейся в собственности более 5 лет.

В наличии есть договор купли продажи квартиры, свидетельство о собственности на квартиру оформлено на иностранное юридическое лицо. Представительства на территории России нет.

Если нужно платить налоги, то какие, как и где должно их платить иностранная организация.
Ответ:

Точно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным в виду недостаточности сведений о деятельности организации и о сделке.

Вместе с тем, можно с уверенностью утверждать: в виду обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, которая ведется с применением электронно вычислительных машин, под контроль налоговых органов попадают 100% сделок с недвижимостью, расположенной на территории России. Не будет исключением и сделка, указанная в вопросе.

Рекомендуем для правильной подготовки и оформления договора купли продажи недвижимости до его подписания получить очную консультацию специалиста по налогам.

По нашему мнению, в описанной ситуации иностранной организации необходимо руководствоваться следующим.

Согласно статьям 306-309 Налогового кодекса РФ иностранные организации признаются плательщиками Налога на прибыль организаций в случае реализации расположенного на территории РФ недвижимого имущества.

Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства.

Особенности налогообложения дохода иностранной организации не имеющего постоянного представительства на территории России от продажи недвижимости установлены ст.309 НК РФ.

В частности, налогообложение полученного дохода иностранной организации от продажи недвижимости в России подлежат налогообложению у источника его выплаты – у покупателя (ч.2 ст.309 Налогового кодекса РФ).

Это означает, что покупатель является налоговым агентом иностранной компании-продавца по налогу на прибыль организаций в отношении дохода от продажи российской недвижимости.

Налоговый агент обязан из цены недвижимости по договору исчислить (рассчитать), удержать и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию. В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль.  При этом российский покупатель обязан подать за иностранную организацию налоговую декларацию по налогу на прибыль.

При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль сумму полученного дохода от продажи российской недвижимости можно уменьшить на расходы по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога на прибыль с дохода от продажи недвижимости иностранная организация рассчитывает  по налоговой ставке 20%.

Порядок исчисления, уплаты налога и оформления и подачи налоговой декларации зависит от конкретных обстоятельств проведения сделки. Решающим обстоятельством для налогообложения сделки является статус покупателя недвижимости. Налоговым агентом по налогу на прибыль может быть российское юридическое лицо.

Если у иностранного продавца недвижимость, расположенную в России, покупает физическое лицо, по правилам Налогового кодекса РФ гражданин не является налоговым агентом иностранного продавца по налогу на прибыль организаций.

В таком случае   исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация– продавец недвижимости.

При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию.

Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России.

Вместе с тем, межгосударственные соглашения РФ и государства налогового резидентства иностранной организации об избежании двойного налогообложения могут устанавливать особенности налогообложения.

Например, согласно пункту 1 статьи 13 межгосударственного соглашения Российской Федерации и Федеративной республикой Германия от 29.05.1996г.

 «Об избежании двойного налогообложения …»: Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства (Германия) от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве (в России), могут облагаться налогом в этом другом Государстве (в России).

Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/nalog-s-inostrannoy-organizacii-pri-p/

Доверительное управление недвижимым имуществом иностранной компании

Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.

Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.

За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Бухгалтерский учет

При получении в доверительное управление недвижимого имущества иностранной компании необходимо в ведение бухгалтерского учета на предприятии обеспечить ведение отдельного учета, а также всех расчетов по этому имуществу. Учет и расчеты по имуществу лучше всего вести для отдельной организации на отдельных счетах бухгалтерского учета.

Для организации и ведения бухгалтерского учета доверительного управления недвижимым имуществом используются следующие нормативные документы: Указания N 97н, План счетов бухгалтерского учета и копия приказа об учетной политике организации учредителя управления.

Бухгалтерский учет доверительного управления ведется на счете 79.03, который называется Расчеты по договору доверительного управления имуществом.

Поступление от учредителя управления недвижимого имущество и начисленная амортизация отражается у доверительного управляющего по дебету счета 01, кредиту счета 79.03 и дебету счета 79.03 и кредиту счета 02 соответственно.

Поступления денежных средств от учредителя управления отражаются по счетам дебета 50, 51 и кредита счета 79.03.

Имущество, полученное в доверительное правление, как правило, сдается в аренду, при этом, выручка, полученная от сдачи имущества, отражается по дебету счета 76.5 и кредиту счета 90.1.

Все расходы, произведенные по договору доверительного управления, относятся на общехозяйственные расходы и списываются по окончании отчетного периода в дебет счета 90.2 с кредита счета 26. На счете 90.9 формируется финансовый результат, который сообщается учредителю управления и при удержании всех налогов перечисляется ему на расчетный счет с кредита счета 51 в дебет счета 79.03.

Согласно пункту 14 Указаний N 97н при прекращении договора доверительного управления имуществом и возврате имущества учредителю управления делаются обратные записи.

Документом, на основании которого отражаются операции в учете, является акт приема-передачи, составленный в произвольной форме и содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные бухгалтерским законодательством.

При окончании отчетного периода составляется отдельный баланс по доверительному управлению имуществом, который предоставляется учредителю управления. Собственный баланс доверительный управляющий в общем порядке сдает в ИФНС и другие необходимые органы по окончании отчетного периода.

Налоговый учет

Основные налоги, которые необходимо уплачивать при доверительном управлении иностранным имуществом это налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль и налог на имущество. Организация на основании статьи 143 НК РФ признается налогоплательщиком НДС.

Налоговый учет по НДС осуществляется бухгалтерской службой компании. При наличии договора доверительного управления имуществом управляющая компания исполняет обязанности налогоплательщика НДС в отношении налогооблагаемых операций, совершаемых в рамках доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 174.

1 НК РФ). В целях применения налоговых вычетов организацией ведется раздельный учет по суммам «входного» НДС в разрезе основной деятельности и суммам «входного» налога, которые относятся к договору доверительного управления имуществом.

Данные по НДС по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления, компания включает в общую декларацию.

Что касается налога на имущество, то согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества по договору доверительного управления не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Это значит, что собственником имущества остается учредитель управления.

Согласно пункту 1 статьи 378 НК РФ только учредитель управления является плательщиком налога на имущество. Налоговая декларация по налогу на имущество представляется в налоговые органы учредителем доверительного управления.

Налоговая база определяется учредителем доверительного управления на основании данных доверительного управляющего, представляемых последнему ежемесячно.

При налогообложении налогом на прибыль необходимо учитывать следующее: иностранная организация, может состоять на учете в налоговых органах на территории РФ (иметь постоянное представительство) или не состоять на учете.

• Иностранная организация состоит на учете в налоговых органах и имеет представительство на территории РФ. В этом случае, согласно пункта 2 статьи 276 НК РФ доверительный управляющий ежемесячно предоставляет учредителю управления сведения о сумме выручки, полученной им от сдачи имущества в аренду (без НДС), а также информацию о размере произведенных ею расходов, в том числе о сумме своего вознаграждения. Указанные сведения предоставляются доверительным управляющим нарастающим итогом с начала года. Учредитель управления лично ведет учет доходов и расходов, которые получены в рамках договора доверительного управления, подлежащих налогообложению. Он же самостоятельно предоставляет в налоговую инспекцию по месту своего нахождения декларацию по налогу на прибыль.
• Иностранная организация не состоит на учете в налоговых органах на территории РФ. На основании статьи 309 НК РФ пункта 6 иностранная организация, которая не имеет постоянного представительства в РФ, но является учредителем или выгодоприобретателем по договору доверительного управления, а российская организация доверительный управляющий, то налог на прибыль с доходов, полученных по договору доверительного управления имуществом, подлежат удержанию и перечислению в бюджет именно доверительным управляющим. В этом случае, доверительный управляющий будет являться налоговым агентом по налогу на прибыль. Налоговые агенты обязаны по истечении каждого отчетного (налогового) периода, в котором они производили выплаты учредителю управления, представлять в налоговые органы по месту своего нахождения налоговые расчеты, в сроки, установленные для предоставления декларации по налогу на прибыль.

Источник: https://biznesanalitika.ru/spravochnaya-informacziya/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimym-imushhesvom-inostrannoj-kompanii

Налогообложение имущества иностранных компаний в России

Налоговым кодексом Российской Федерации устанавливается, имущество каких организаций, помимо российских, облагается налогами.

Имущество иностранных компаний облагается налогом в РФ

Подробную информацию об этом можно найти в главе 30 НК РФ, перечень налогоплательщиков приведен в статье 373, а объекты налогообложения перечислены в статье 374. Согласно данной статье налогом облагается:

1. Движимое и недвижимое имущество (которое относится к объектам основных средств или получено по концессионному соглашению) иностранных организаций, которые осуществляют деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство.
2. В том случае, если иностранная компания не ведет свою деятельность через постоянное представительство в России, налогом облагается имущество, находящееся на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации, принадлежащее иностранной компании на праве собственности или полученное по концессионному соглашению.

При этом объектами налогообложения не признаются земельные участки и другие объекты природопользования, а также имущество, принадлежащее федеральным органам исполнительной власти и используемое для нужд обороны и обеспечения безопасности в стране.

К образованию постоянного представительства на территории Российской Федерации приводят виды деятельности иностранной компании, перечисленные в статье 306 НК РФ, если иное не предусмотрено международными договорами.

Но важно учитывать, что по отношению к иностранным организациям действуют не только нормы налогового права РФ, но и нормы международного права.

В частности, учитываются положения международных налоговых соглашений. Например, в соответствии с российско-кипрским соглашением имущество иностранной компании облагается налогом на Кипре, а не в России.

Таким образом, соглашения можно использовать для оптимизации налогообложения.

Итак, рассмотрим два основных случая, когда иностранная компания платит налог на имущество в России.

При наличии постоянного представительства на территории РФ

Размер налога рассчитывается по определенной формуле

Пунктом 2 ст.

372 НК РФ устанавливается, что иностранные организации, которые осуществляют деятельность на территории Российской Федерации через постоянные представительства, обязаны вести учет объектов налогообложения (то есть, движимого и недвижимого имущества, принадлежащего компании на праве собственности или на основании концессионного соглашения) в порядке, установленном в Российской Федерации.

В отношении движимого и недвижимого имущества иностранной организации налоговая база исчисляется в том же порядке, как и для российских организаций. То есть, рассчитывается как средняя стоимость имущества. Об этом гласит ст. 375 НК РФ.

Если для некоторых объектов, попадающих под категорию основных средств, не предусмотрено начисление амортизации, их стоимость для налогообложения исчисляется в конце каждого отчетного периода как разница между первоначальной ценой и величиной износа по существующим нормам амортизационных отчислений.

Средняя стоимость имущества, подлежащего налогообложению, определяется по следующей формуле: складываются величины остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом. Результат делится на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу.

Налоговые ставки на имущество устанавливаются отдельно в каждом субъекте Российской Федерации, но согласно ст. 380 НК РФ они не могут превышать 2,2%. Законодательными органами субъектов РФ также устанавливаются льготы, порядок и сроки уплаты налогов.

При отсутствии постоянного представительства на территории РФ

Налоговые ставки устанавливаются законодательством

При отсутствии постоянного представительства на территории РФ имущество иностранной компании облагается налогом только в том случае, если оно отвечает ряду условий:

• Имущество является недвижимым, то есть, оно прочно связано с землей и не может быть перемещено без нанесения ему ущерба. Об этом гласит п. 1 ст. 130 ГК РФ.
• Имущество находится на территории РФ, включая внутренние воды, территориальное море и воздушное пространство (ч. 1 ст. 67 Конституции РФ).
• Имущество принадлежит иностранной организации на праве собственности.

Согласно п. 2 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения также является имущество, полученное по концессионному соглашению, но поскольку в п. 1 ст.

373 НК РФ все еще имеется норма, согласно которой иностранные организации платят налог, если являются собственниками недвижимости, иностранная организация не признается в отношении такого имущества налогоплательщиком.

Обратите внимание, что в холдингах действует особенная система налогообложения.

Налоговая база рассчитывается как инвентаризационная стоимость объектов, определенная на основании проведения технической инвентаризации. Важно, что органы, которые проводят инвентаризацию, не обязаны предоставлять сведения налогоплательщику, поэтому иностранная компания должна самостоятельно обращаться к ним.

В том случае, когда недвижимость расположена одновременно на территориях нескольких субъектов РФ, налог рассчитывается исходя из части среднегодовой стоимости объекта, соответствующей доле балансовой стоимости на территории субъекта РФ.

Налоговые ставки также устанавливаются законодательными органами субъектов РФ и не превышают 2,2%.

Обратите внимание, что при приобретении недвижимости на оффшорную компанию ее следует поставить на налоговый учет в Российской Федерации.

На нашем сайте вы можете найти информацию про оффшоры, которые находятся в черном списке.

Источник: http://www.offshory.ru/informatsiya/nalogooblozhenie-imushchestva-inostrannykh-kompanij-v-rossii