ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение

Содержание

Помещения свободного назначения | Street Retail Group

ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение

ПСН или помещения свободного назначения являются одним из видов коммерческих площадей. Такое название они получили с легкой руки арендаторов и собственников помещений.

Для сдачи в аренду ПСН могут быть выгодно расположены на первых этажах бизнес-центров, в нескольких минутах от метро, на первой линии домов. Это наиболее дорогие варианты.

Часто встречаются варианты предложений аренды ПСН открытой планировки, расположенные на первых этажах многоэтажных зданий с отдельным входом. Интересны варианты помещений с ремонтом под какой-то бизнес. Например, предлагается помещение свободного назначения с ремонтом под банк.

Возможно такие помещения брать в аренду, возможно купить для последующей аренды и получения дохода (арендный бизнес). И во всех случаях, при рассмотрении вариантов аренды ПСН, имеются ввиду нежилые помещения.

При подборе вариантов аренды свободная планировка является преимуществом, с одной стороны, если арендатор имеет возможность (и задачу) создать свой интерьер, дизайн, и ему это необходимо.

С другой стороны, это можно рассматривать как недостаток и въезжающий, например, банк, готов был бы использовать ремонт именно под задачи банка, экономя на этом, чем с нуля реконструировать внутреннее помещение, оптимально подходившее прежде ресторану или офису.

Поэтому ПСН имеет некоторые характеристики, и направленность вариантов аренды при этом меняется.

Можно рассматривать как ПСН  часть отдельно расположенных зданий или сами здания небольшой площади. Они предназначены для использования под точки общепита (кафе), магазинчики, складские помещения или же под офисы. Исходя из того, какой именно вид коммерческой площади требуется арендатору, предъявляются и соответствующие требования к помещениям свободного назначения.

Спрос на ПСН в Москве

В Москве, из-за высокого и постоянного спроса на такие арендные площади, цена их определяется, в основном, местом расположения.

Что способствовало появлению подобных коммерческих площадок? Конечно же, наличие спроса и возможности удовлетворить его благодаря развитию малого бизнеса. Именно ими востребованы коммерческие объекты данного типа.

Вариант использования помещений свободного назначения напрямую зависит от конструктивных составляющих самого помещения и от того, где оно расположено.

Так, наиболее выгодной считается сдача коммерческих площадей под торговые точки, но это не всегда оказывается рентабельным.

Так, если помещение располагается в оживленном месте, рядом с центром, то лучше всего в нем оборудовать торговую точку или же салон красоты. Если же ПCН находится в тихом месте, то это уже идеальный вариант для офисного помещения.

Бывают и такие случаи, когда складские помещения арендуют для организации малого производства, или же под создание мастерских, автосервисов, моек. Все зависит от конкретной ситуации.

Именно поэтому помещения свободного назначения нельзя подвести под жесткие рамки, и девелоперы изначально не классифицируют сдаваемое в аренду ПСН. Что же касается предпринимателей, то спрос как на аренду, так и на приобретение ПСН с их стороны всегда высокий.

При покупке объекта его новый владелец всегда сможет сделать то, что для него более насущно, а при желании – просто перепродать его. При аренде же к ПСН выставляются определенные требования к арендодателям.

Цены на помещения свободного назначения

Цена на помещения свободного назначения зависит как от места их расположения, так и от общей площади объекта. Скажется ли на ценах экономический кризис? Вне сомнений.

Делаются прогнозы, что арендная ставка будет снижаться.

Как можно охарактеризовать сегодняшнюю обстановку на рынке коммерческих площадей? Как наиболее благоприятную для перехода на цивилизованные отношения между собственником объекта и арендатором.

Будущее за ПСН? Перспективы и цифры в 2014 г

В марте 2014 года объем предложения объектов свободного назначения по сравнению с февралем того же года, увеличился на 12%, а по общей площади – возрос на 10%. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения за месяц не изменилась и составила 4 974 $/кв.м.

Если говорить о специфике строительства недвижимости в России, то спрос на жилую площадь гораздо выше нежели на те же офисные помещения. Однако, на росте коммерческих площадей это никак не сказывается.

Напротив, сегодняшний день ознаменован возрастанием перспективности рынка коммерческой недвижимости. Именно поэтому властные структуры все чаще обращаются к вопросу сдачи арендаторам различных объектов.

Мы видим, что в структуре всего предложения аренду ПСН занимают меньшее место. Но их доля в общем количестве арендных площадей постоянно возрастает.

Здесь наиболее “удобоваримыми” являются универсальные помещения свободного назначения n/t/ ПСН. Это самостоятельные здания небольшого размера. Их удобно использовать как под складские помещения, так и под магазины или же офисы.

Само обозначение данного вида объектов как помещений свободного назначения, используется лишь среди риэлторов и подразумевает свободную трактовку.

Здесь нет жестких рамок, и коммерческие площади могут использоваться, скажем, как под торговлю, так и под пункты общественного питания.

Однако, назначение возводимой площади должно закладываться на самом раннем этапе: во время проектирования будущего помещения. Дело в том, что не любой объект можно переделать под необходимые нужды и все из-за технической специфики, присутствующей в том или ином объекте. Но если арендатор не предъявляет каких-либо особых условий, то такое помещение становится многофункциональным.

Благодаря тому, что рост именно на такую коммерческую недвижимость (ПСН) в последнее время значительно возрос, выросли и арендные ставки на неё. Основным, ключевым фактором ценообразования в ПСН является местоположение объекта.

Аналитики считают, что исходя из заинтересованности арендаторов к ПСН, и как следствие заинтересованности в них владельцев, рынок коммерческой недвижимости наиболее интенсивно будет развиваться в этом направлении.

по показателям июня 2014 года, ясно показывает, что, если число коммерческих площадей свободного назначения осталось прежним, то рост их площади увеличился на 13 %. ). Если проводить сравнение роста цен ПСН с ценами в мае, то в июне они поднялись на 5 %, и стоимость кв. метра составила 5408 $.

Источник: //srg.ru/index.php?id=94

Псн что это такое в недвижимости

ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам.

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит “помещение свободного назначения”?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает “помещение свободного назначения”? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования.

Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром.

Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

  • Помещение свободного назначения класса “премиум”. Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
  • Помещение свободного назначения класса “люкс”. Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.
  • Площади класса “стандарт”. Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее. В сооружениях такого плана, как правило, размещаются небольшие офисы. Сдача в аренду осуществляется по отдельным площадям.
  • Помещение класса “эконом”. Оно располагается в жилом сооружение, имеет отдельный вход. Как правило, арендуют такие площади владельцы небольших магазинов, предприятия, занимающиеся социально-бытовой деятельностью – парикмахерские, мелкие мастерские, приемные химчисток.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период.

При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства.

Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

ПСН различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 .

У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 .

Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2 ) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение : находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования : находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

Коммуникации. При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели . Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения . Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования . Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Помещения свободного назначения

Бурное развитие предпринимательской деятельности в конце 20 века выявило проблему дефицита свободных нежилых помещений. Рынок коммерческой недвижимости в те времена находился в «зачаточном9raquo; состоянии.

В дальнейшем его развитие происходило в двух направлениях – выкуп частных квартир, расположенных на первых этажах жилых зданий и перевод их в нежилой фонд, и строительство новых домов. Первый вариант был значительно проще, дешевле и быстрее воплощался в действительность.

Новостройки требовали больших денежных затрат, временных ресурсов. Но, как оказалось позже, именно такая недвижимость и стала приносить значительный доход владельцам.

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости развивается стремительными темпами, хотя строительство жилых домов в несколько раз больше, чем нежилых зданий. Большая доля на рынке принадлежит помещениям свободного назначения. Выясним, что подразумевается под этим термином.

Что такое помещение свободного назначения (ПСН)

Это выражение обозначает многофункциональность помещения, употребляется в свободной трактовке и в основном риэлторами.

Уже на этапе проекта известно целевое назначение постройки, но собственнику выгоднее возводить универсальное здание, которое в будущем можно будет перепрофилировать под требования арендатора.

В дальнейшем, помещение свободного назначения может стать офисным или торговым центром, а также предприятием социального или бытового характера.

Обзор рынка помещений свободного назначения

Классификация данных помещений условна. Чаще всего помещения свободного назначения делятся по следующим признакам:

  • ПСН премиум-класса – современное, новое здание, построенное по специальному проекту, расположенное в центре города, в шаговой доступности от административных городских зданий и станций метро или удобной транспортной развязки. Имеет высоту потолка – от 4 до 6 м , большие окна, современные системы противопожарной сигнализации и охраны. Предусмотрены открытая парковка и подземный гараж. Помещение премиум-класса предназначаются для офисов холдингов и коммерческих банков, так как аренда такого помещения достаточно высока.
  • ПСН класса люкс – это помещение, которое находится в здании, расположенном в историческом центре города, поэтому внешний облик здания сохраняется в соответствии со стилем и архитектурой постройки. В таком помещении сделан современный и качественный ремонт, имеется пожарная сигнализация и видеонаблюдение.
  • ПСН стандарт – постройка советского времени, с хорошим ремонтом, потолки – не выше 3,5 м. Но даже при адаптации помещения и хорошем ремонте имеются характерные черты советской эпохи, например, невысокий потолок, тесный лифт, недействующие балконы, нефункциональная планировка и т.д. В таком здании в основном располагаются небольшие офисы, сдача в аренду – по отдельным кабинетам.
  • ПСН эконом-класса – находится в жилом здании и переведено из жилого фонда в нежилой, вход — отдельный. Арендуют такие помещения небольшие магазины и предприятия социально-бытового назначения – приемные химчисток, парикмахерские, мелкие мастерские и т.д.

Аренда помещений свободного назначения

Любое коммерческое жилье должно приносить выгоду. Поэтому сдача помещений в аренду – это стабильный и постоянный доход. Аренда заключается надолго, чаще всего в условныхa единицах – это защищает собственника от изменений рублевого курса.

Продажа помещений свободного назначения

При купле-продаже ПСН необходимо внимательно изучить документы о выводе недвижимости из жилого фонда (если это жилое здание).

Если это старинный особняк – ознакомиться с заключениями специалистов о возможности его обустройства, не исключено, что здание признано памятником архитектуры.

И, самое главное, выяснить юридическую чистоту правоустанавливающих документов, желательно, при помощи юриста, специализирующегося по продаже нежилой недвижимости.

Рост коммерческого рынка в России настолько очевиден, что можно с уверенностью сказать, что коммерческая недвижимость, и, в частности, помещения свободного назначения любого уровня в ближайшие несколько лет будут хорошо востребованы.

Внимание, только СЕГОДНЯ!
Загрузка…

Источник: //amvtrade.ru/info/kompyyutery/psn-chto-jeto-takoe-v-nedvizhimosti/

Патентная система налогообложения (ПСН) 2021

ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение

ЕНВД, УСН, ОСНО, ПСН, ЕСХН: для кого-то это ничего не значащий набор букв, а для предпринимателя – прямое указание на то, какой в итоге, будет его налоговая нагрузка. О том, как можно сравнивать системы налогообложения, чтобы законным путем снизить выплаты в бюджет при ведении бизнеса, читайте в статье “Системы налогообложения: как сделать правильный выбор?”

А тем, у кого все же останутся вопросы или тем, кто хочет получить совет от профессионала, мы можем предложить бесплатную  консультацию по налогообложению от 1С:

Если Вы посчитали упрощенную систему налогообложения 2021 выгодной и удобной для себя, то Вы можете подготовить заявление о переходе на УСН (УСН Доходы или УСН Доходы минус расходы) абсолютно бесплатно:

Создать заявление на УСН бесплатно

В чем суть патентной системы налогообложения

ПСН трудно назвать полноценной системой налогообложения, потому что у нее нет сложной процедуры учета и отчетности. Патентная система налогообложения – это единственный режим, налоговая декларация по которому не сдается, а расчет налога производится сразу при оплате патента.

Суть этого льготного налогового режима заключается в получении специального документа – патента, который дает право на осуществление определенной деятельности.

Получить, а точнее, приобрести патент можно на срок от одного до двенадцати месяцев в любой местности, где он действует. Это может быть очень удобно, если вы хотите какое-то небольшое время (месяц-два) опробовать мелкий бизнес, чтобы выяснить потребительский спрос и перспективы его развития в выбранном регионе. 

Патентная система налогообложения: плюсы и минусы 

Предлагаем сразу ознакомиться с особенностями патента, чтобы не загружать излишней информацией тех наших пользователей, которым он неинтересен или не подходит.

Плюсами патентной системы налогообложения можно назвать:

  1. Сравнительно невысокую (но далеко не всегда!) стоимость патента. 
  2. Возможность выбрать срок действия патента – от одного до двенадцати месяцев.
  3. Возможность приобрести несколько патентов в разных регионах или на разные виды деятельности.
  4. Нет налоговой отчетности в виде декларации, а значит, нет и бюрократических проволочек, связанных с ее сдачей и последующей проверкой.
  5. Список разрешенных для патента видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ, местные власти могут только дополнить, а не сократить, как на ЕНВД. Так, например, в Москве ЕНВД не действует, а патент для работы в столице купить можно, что является отличным способом уменьшить налоговую нагрузку.  

К минусам патентной системы налогообложения можно отнести:

  1. Патент могут приобретать только индивидуальные предприниматели, организации на этом режиме работать не могут. 
  2. Виды деятельности, которые можно осуществлять на патенте, ограничены услугами и розничной торговлей в небольших магазинах. 
  3. Ограничения по количеству работников здесь самые строгие из всех налоговых режимов – средняя численность не должна превышать 15 человек, при этом учитывают все виды предпринимательской деятельности, которыми занимается ИП.
  4. При выборе такого вида деятельности как розничная торговля или общепит, площадь зала торговли или обслуживания ограничивается 50 кв. м, что в три раза меньше, чем на ЕВНД.
  5. Несмотря на то, что стоимость патента рассчитывается, исходя из потенциально возможного годового дохода, по каждому патенту надо вести специальную книгу учета доходов для этого режима. Делается это для того, чтобы доходы от деятельности по всем полученным предпринимателем патентам не превышали лимит в 60 млн. рублей в год. 
  6. Стоимость патента надо оплачивать в период его действия, не дожидаясь конца налогового периода, то есть налог платят не по итогам деятельности, а как бы в режиме предоплаты. 
  7. Стоимость патента нельзя уменьшить за счет выплаченных страховых взносов, как это возможно сделать на УСН или ЕНВД. Правда, если индивидуальный предприниматель совмещает патентную систему налогообложения с другим режимом, то при расчете единого или вмененного налога он может учесть выплаченные страховые взносы, но только за себя. Расходы по страховым взносам за работников, занятых в патентной деятельности, учесть нельзя никак. 

Первоисточником, к которому мы обратимся за дальнейшими разъяснениями, является глава 26.5 НК РФ «Патентная система налогообложения». 

Патентная система налогообложения: разрешенные виды деятельности 

Если сравнить список видов деятельности, разрешенных на ПСН, с таким же списком для ЕНВД, то можно заметить явное сходство – оба этих режима ограничиваются определенным перечнем услуг и розничной торговлей (с оговорками). 

Подробнее: Виды деятельности, попадающие под патент в 2021 году для ИП 

Производственная деятельность в чистом виде для этих режимов не предусмотрена, но разрешены так называемые услуги производственного характера.

Для патентной системы налогообложения такие услуги включают в себя и сам процесс изготовления, например, ковров и ковровых изделий, колбас, валяной обуви, гончарных изделий, бондарной посуды, изделий народного промысла, сельхозинвентаря, очковой оптики, визитных карточек и даже деревянных лодок. 

Что касается конкретики в отношении отдельного вида услуги, то для ПСН она выражена более четко – в ст. 346.43 НК РФ первоначально были указаны 47 видов предпринимательской деятельности, а в 2021 году их количество составляет 63. Розничная торговля и услуги общепита для патента разрешены на площадях торгового зала или зала обслуживания, не превышающих 50 кв. м. 

Если вам нужна помощь с подбором кодов ОКВЭД, соответстсвующих перечисленным видам деятельности в 2021 году, рекомендуем воспользоваться услугой бесплатного подбора.

Последнее, о чем стоит сказать относительно видов деятельности для патента – это право субъектов РФ расширять на своей территории разрешенный список дополнительными видами бытовых услуг.

Ограничения для патентной системы налогообложения 

Ограничений для ПСН немного:

  • приобретать патент могут только индивидуальные предприниматели;
  • численность работников ИП не должна превышать 15 человек;
  • патентная система налогообложения не применяется в рамках договоров товарищества или доверительного управления имуществом;
  • предприниматель теряет право на патент, если с начала года его доходы, по видам деятельности, на которые получен патент, превысили 60 млн. рублей. Если ИП совмещает режимы УСН и ПСН, то доходы от реализации учитывают суммарно по двум режимам. 

Территория действия патента 

До 2015 года регионом для патентной системы налогообложения признавался субъект РФ – республика, край или область.

Можно предположить, что доход предпринимателя на ПСН, оказывающего услуги в областном или краевом центре, должен быть больше, чем доход предпринимателя в районном центре или поселке этого же региона.

Стоимость же патента для них была одинакова, но и действовал он на всей территории данного региона. 

Закон № 244-ФЗ от 21.07.14 внес изменения в ст. 346.43 и 346.45 НК РФ, согласно которым с 2015 года регионом для патентной системы налогообложения является муниципальное образование, кроме патентов на автоперевозки и развозную (разносную) розничную торговлю.

С одной стороны, благодаря этому изменению, расчет стоимости патента стал более справедливым – дороже в центрах регионов и ниже в малонаселенных пунктах. Но с другой стороны, действие патента теперь ограничивается территорией только этого муниципального образования. 

Как рассчитать стоимость патента

Стоимость патента, так же, как и на ЕНВД, представляет собой фиксированную сумму, что может быть выгодным при значительных доходах, но не слишком выгодным, если доходы невелики.

 Налоговая ставка на патентной системе налогообложения равна 6%, а налоговой базой, с которой рассчитывают стоимость патента, является потенциально возможный годовой доход (ПВГД).

Устанавливается такой доход региональными законами. 

Верхняя планка дохода ограничена 1 млн. рублей, а с 2015 года ограничение минимального дохода снято. Для расчета ПСН также вводится понятие коэффициента-дефлятора – в 2021 году он равен 1,518. Таким образом, в 2021 году потенциально возможный годовой доход для патентной системы налогообложения в общем случае может быть указан в пределах 1 518 000 рублей. 

Но и это еще не все. Регионы имеют право увеличивать максимальный размер потенциально возможного годового дохода до десяти раз! ПВГД может быть увеличен: 

  • до трех раз – для автотранспортных услуг, техобслуживания и ремонта транспорта;
  • до пяти раз – по всем видам патентной деятельности в городах с населением свыше одного миллиона человек; 
  • до десяти раз – для сдачи в аренду недвижимости, розничной торговли и общепита. 

При расчете стоимости патента в некоторых случаях учитывают и такие показатели, как численность работников, площадь торгового зала или зала обслуживания, количество транспортных средств, арендная площадь. 

✐Пример ▼

Рассчитаем стоимость патента в 2021 году для оказания парикмахерских и косметических услуг предпринимателем без работников в г. Липецке. Согласно региональному закону, потенциально возможный годовой доход в этом случае составляет 225 тыс. рублей.

 

Годовая стоимость патента равна 225 000 рублей * 6% = 13 500 рублей. Стоимость патента в месяц составит 13 500 рублей / 12 месяцев = 1 250 рублей.

Если парикмахер приобретает патент на три месяца, то стоить он будет, соответственно, 1 250 рублей * 3 месяца = 3 375 рублей. 

Если этот предприниматель решит нанять работников, то при их количестве не более 5 человек  ПВГД составит уже 500 тыс. рублей, а стоимость патента на один месяц 2 500 рублей.  

Узнать стоимость патента можно с помощью нашего калькулятора, а можно самостоятельно найти в Интернете региональные законы по патентной системе налогообложения. Эти законы устанавливают для своих территорий потенциально возможный годовой доход для разрешенных на патенте видов деятельности. 

Источник: //www.regberry.ru/nalogooblozhenie/patentnaya-sistema-nalogooblozheniya

Помещение свободного назначения: описание, классификация

ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам.

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что такое помещения свободного назначения

ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.

Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.

Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

  1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
  2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

Площадь ПСН

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН.

Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.).

Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

  • ·универсальность (в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
  • оснащенность (как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
  • широкий выбор локаций (можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
  • ·ценовое разнообразие (каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
  • комплексный подход (при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
  • выгода(снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

Источник: //gemainvest.ru/articles/detail.php?code=pomeshhenija-svobodnogo-naznachenija

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

ПСН: определение арендуемого помещения имеет значение
13 Август, 2010 – 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик.

В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%.

В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение.

В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины.

«Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл.

, а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д.

Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика.

Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко. Ставка аренды также зависит от назначения площадей.

Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений.

Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы. Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв.

м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м. В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г.

средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах.

Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Источник: Недвижимость & Цены

Источник: //www.volgastroy.ru/press/pomescheniya-svobodnogo-naznacheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.