Расторжение договора аренды

Содержание

Соглашения о расторжении договора аренды: Бланк и заполнение

Расторжение договора аренды

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Факт прекращения договора всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения о расторжении договора аренды.

 Бланк соглашения о расторжении договора аренды (Word)

 Бланк расторжения договора найма жилого помещения (Word)

Как правильно расторгнуть договор аренды

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

  1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
  2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Расторжение договора найма

Процедуру, особенности расторжения правоотношений в случае найма квартиры рассматривает статья 687 Гражданского кодекса. Основания для прекращения действия договора следующие:

  1. Взаимное добровольное согласие. Инициаторами могут выступить как наймодатель, так и наниматели. В любом случае они должны действовать по тому порядку, который всегда указывается в договоре найма. Обычно стороны должны предупредить друг друга о своих планах минимум за 2 или 4 недели. Если же срок не указан, то стороны действуют по закону: предупредить нужно минимум за 3 месяца.

На практике стороны предупреждают друг друга устно: по телефону или при личной встрече. Если же межличностные отношения не позволяют договориться без документального оформления, необходимо направить на адрес хозяина или квартирантов заказное письмо с отметкой о вручении. Тогда срок будет считаться со дня, следующего за датой получения письма.

  1. Судебный порядок предусматривает прекращение правоотношений, которые были нарушены сторонами:

порча имущества;

  • невнесение платы минимум за 6 месяцев;
  • приведение помещения в негодное (аварийное) состояние квартирантами (или в силу объективных обстоятельств);
  • использование квартиры в посторонних целях (минипроизводство, мастерская и т.п.);
  • систематическое нарушение квартирантами общественного порядка.

В этом случае собственник жилья обращается к участковым уполномоченным или сразу готовит исковое заявление в суд с предоставлением соответствующих документальных и иных доказательств.

Расторжение договора аренды

Особенности расторжения договора аренды регулируются статьей 619 Гражданского кодекса России. В мирном варианте договор также расторгается по тому порядку, который был предусмотрен изначально, когда стороны вступали в сделке. Судебный порядок применяется в тех случаях, когда арендатор:

  • портит имущество (сознательно или по неосторожности);
  • пользуется имуществом не по назначению;
  • просрочивает внесение платежа более, чем 2 раза подряд;
  • нарушает другие условия договора.

В этом случае арендодатель также готовит исковое заявление, прикладывая к нему все имеющиеся доказательства.

Соглашение о расторжении: образец 2018

Сам бланк соглашения можно найти и скачать в сети, при необходимости дополнив его существенными пунктами, которые отражают конкретный случай расторжения договора аренды жилого или нежилого помещения.

Расторжение договора аренды в 2019 — основания, акт, порядок, в судебном порядке

Расторжение договора аренды

Каждое соглашение между сторонами относительно аренды определенного объекта подписывается договором аренды, который составляется на определенный срок. Но при необходимости и желании договор можно расторгнуть.

На это должны быть веские основания, соответствующие действующему Российскому законодательству. О расторжении и порядке проведения процедуры далее и пойдет речь.

Участники сделки, а именно арендатор и арендодатель, имеют право расторгнуть сделку по обоюдному согласию или же в одностороннем порядке, если одна из сторон против разрыва соглашения.

В первом случае следует лишь указать на факт нарушения, согласно ранее подписанному договору аренды объекта.

Во втором случае следует руководствоваться основаниями, которые представлены в Российском законодательстве, ведь в данном случае придется обращаться в суд. Для одностороннего расторжения сделки имеются основания, которые прописаны в статьях 619 и 620 Гражданского Кодекса РФ.

Здесь выделяют следующие основания:

  • Арендатор не может воспользоваться переданным в аренду объектом по определенным причинам – объект не был передан вовсе или же сам арендодатель препятствует пользованию.
  • Уже после передачи объекта были выявлены нарушения, препятствующие целевому пользованию арендатором.
  • Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт в назначенные сроки.
  • Арендованный объект больше не подходит для использования по назначению. Для этого могут быть свои причины, которые следует доказать для судебного разбирательства.

Могут быть и иные причины, указывающие на необходимость досрочного расторжения договора. Их также следует аргументировать перед второй стороной или же судом, возможно, потребуется предоставление доказательств.

Порядок действий

Порядок досрочного расторжения договора аренды отличается от того, как происходит прекращение соглашения – в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.

В случае обоюдного согласия придется проделать следующие действия:

  1. Инициатор расторжения соглашения должен в устной форме высказать свои претензии и договориться со второй стороной о прекращении ранее подписанного договора аренды.
  2. Как только стороны придут к консенсусу, требуется подписать соглашение о принятом решении и урегулировании вопросов.
  3. При достижении полного согласия и решении спорных моментов стороны подписывают акт приемки и передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. С заверенным у нотариуса соглашением о досрочном расторжении договора отправляются в Росреестр для подачи соответствующего заявления. К заявлению прикладываются все необходимые документы.
  5. Заявление рассматривается в течение 2-х месяцев, после чего вносится запись о прекращении действия договора в ЕГРП.

Если же договор расторгается в одностороннем порядке, необходимо провести следующие действия:

  1. Инициатор должен отправить второй стороне уведомление о желании расторгнуть досрочно договор аренды. Представленное уведомление отправляется в письменной форме заказным письмом с уведомлением или передается лично в руки под роспись. Уведомление должно быть отправлено не позднее чем за 3 месяца до предполагаемого прекращения договора.
  2. У уведомленной стороны имеется 30 дней для принятия решения – исправить допущенные нарушения или все же отказаться от дальнейшего сотрудничества. Если в течение указанного времени от уведомленной стороны не последует ответа, инициатор может обращаться в суд для одностороннего прекращения договора.
  3. В суд подается исковое заявление и копии документов – договора аренды объекта и доказательства нарушения со стороны уведомленной стороны.
  4. Если суд убедиться в том, что действительно в деле фигурирует законодательно прописанное основание, он выносит решение о расторжении договора в одностороннем порядке.
  5. Далее у ответчика есть 10 дней для подачи апелляции.
  6. Если ответчик не подает иск на повторное рассмотрение дела, истец с полученным решением суда обращается в Росреестр для подачи заявления на внесение записи в ЕГРП.

В зависимости от индивидуальной ситуации последовательность действий может несколько изменяться. В спорной ситуации лучше советоваться с юристами.

Стоимость аренды земельного участка узнайте в этой статье.

Официальное досрочное расторжение договора аренды происходит в Росреестре – в ЕГРП вносится соответствующая запись и арендодатель освобождается от ответственности уплаты налогов.

Для подачи в заявления о досрочном расторжении договора аренды следует подготовить необходимый пакет документов.

В список входят:

  • соглашение о расторжении документа или решение суда;
  • подтверждение отправки уведомления, если соглашение прекращается в одностороннем порядке;
  • договор аренды, ранее подписанный и зарегистрированный в Росреестре;
  • акт приемки и передачи объекта от арендатора к арендодателю с указанием отсутствия претензий у сторон друг к другу;
  • решение уполномоченных органов о прекращении действия договора – зачастую приходится обращаться при судебном разбирательстве;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Заявление подается сторонами или же одним из участников сделки. После изучения документов и рассмотрения ситуации выносится решение о прекращении действия договора – это происходит в течение 2-х месяцев после подачи документов в Росреестр.

Акт расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды требует обязательного подписания соглашения и акта о приемке и передачи объекта. Соглашение включает в себя следующую информацию:

  • в документе прописывается информация о сторонах – паспортные данные или данные учредительных документов, контактная информация с телефоном и юридическим адресом или адресом прописки, если в сделке участвует физическое лицо;
  • предмет соглашения – это намерение досрочного расторжения договора, что проходит по обоюдному согласию. В пункте обязательно указывается информация о ранее подписанном и зарегистрированном в Росреестре договоре;
  • указывается причина расторжения соглашения – в данном случае можно указать обоюдное согласие без оснований;
  • указать наличие претензий со стороны арендатора или арендодателя, если они имеются. В этом случае договор будет расторгнут в Росреестре только после устранения претензий;
  • если претензий нет, указать, что стороны согласны с передачей объекта и не имеют никаких претензий друг к другу.
  • поставить дату и подписи сторон.

Заявление в Росреестре принимается только на основании подписанного акта о приемке и передачи арендованного объекта. В данном случае акт содержит информацию об отсутствии претензий у арендодателя к арендатору.

Если же ранее эти претензии существовали и были указаны в соглашении, то уже в составленном акте можно указать, что указанные в соглашении неисправности устранены и у сторон нет претензий по факту содержания объекта и технического состояния.

Особенности

В зависимости от ситуации могут иметься различия в осуществлении досрочного расторжения договора. Рассмотреть следует каждый момент в отдельности.

Бессрочный

Бессрочный договор аренды недвижимости или земельного участка составляется на общих основаниях, но без указания точной даты прекращения действия соглашения.

Расторжение представленного договора регулируется статьей 610 ГК РФ, где указано, что инициатор обязан отправить второму участнику сделки уведомление за 3 месяца до предполагаемого окончания действия соглашения.

В данном случае также уточняется, что отсчет 3-х месяцев проходит со дня получения письма, поэтому лучше отправить уведомление по почте. В почтовом уведомлении будет указана дата, что предупреждение было вручено в руки второй стороны – от нее и осуществляют отсчет.

В судебном порядке

Порядок досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке был описан выше. В данном случае обращаются в суд только при отказе или отсутствии ответа со стороны уведомленного.

Ему на размышление отводится 30 дней, которые отсчитываются также от почтовой отметки уведомления. По истечении указанного срока в суд подается исковое заявление.

В течение 2-х месяцев дело будет рассмотрено, но договор будет расторгнут только через 3 месяца после получения уведомления второй стороной сделки. Поэтому инициатору все равно придется выждать заявленные в законодательстве 3 месяца.

В связи с неуплатой арендной платы

Ситуации, когда арендатор не вносит платежи по аренде вовремя, нередки. В таком случае арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно.

Для этого необходимо проделать следующие 3 шага:

  • арендодатель отправляет арендатору уведомление о нарушении договора – в данном случае указывается пункт подписанного соглашения, а также прописываются требования уплатить аренду в указанный срок;
  • если по истечении указанного срока оплаты так и не поступило, арендодатель также отправляет уведомление о расторжении договора. У арендатора есть 30 дней для принятия решения и ответа;
  • если по истечении 30 дней от арендатора не последовало ответа, арендодатель подает исковое заявление в суд с просьбой досрочно расторгнуть договор, а также взыскать с арендатора задолженность.

Суд рассматривает такие дела с участием обеих сторон. Договор может считаться расторгнутым на основании судебного решения – это необходимо для прекращения действия соглашения в Росреестре, чтобы освободить арендодателя от необходимости выплачивать налог.

Арендатору же выносится судебное постановление, обязывающее оплатить задолженность в указанный срок. Если оплаты не происходит, на арендатора заводится исполнительное производство с задействованием судебных приставов. Не исключено, что дело дойдет до уголовной ответственности.

Предупреждение о расторжении

Предупреждение о расторжении – это уведомление, которое отсылается инициатором за 3 месяца до предполагаемого прекращения действия договора.

Уведомление может повлечь обоюдное решение вопроса и подписания соглашения. В противном случае придется обращаться в суд для рассмотрения дела уполномоченными органами.

Предупреждение можно написать в свободной форме, где в точности указать факт наличия нарушения подписанного ранее соглашения.

Штраф

На основании действующего законодательства арендатор или арендодатель не должны выплачивать штраф или неустойку в связи с досрочным расторжением договора аренды. Но на основании действующего законодательства штраф все же может последовать, если арендатор имел задолженности перед арендодателем, а также нанес ущерб имуществу.

В то же время, если арендодатель препятствовал пользованию объектом или не проводил капитальный ремонт в соответствии с подписанным соглашением (и это повлекло необходимость досрочного расторжения договора), он также может быть приурочен к выплате штрафа.

Штрафные санкции налагаются только в судебном порядке. Их пропись в договоре аренды является неправомерным.

Заявление о расторжении договора аренды рассматривается тут.

Как взять в аренду земли лесного фонда, рассказывается по ссылке.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Основания для расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды

Государственные (муниципальные) учреждения в целях эффективного использования принадлежащего им имущества нередко сдают его в аренду. В некоторых случаях неисполнение обязанностей одной из сторон становится причиной для расторжения договоров аренды. Об основаниях и порядке расторжения такого договора речь пойдет в настоящей статье.

Общие основания расторжения договора аренды

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

В рассматриваемом случае стороны должны подписать соглашение о расторжении договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор аренды.

С учетом того, что некоторые договоры аренды заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации (например, договор аренды на срок более года), соглашение о расторжении таких договоров тоже подлежит государственной регистрации.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация такого соглашения проводится на основании заявления сторон договора.

Следовательно, помимо подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды они должны подать совместное заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Если одна из сторон уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации соглашения о расторжении.

В частности, в Постановлении ФАС ДО от 08.05.2013 N Ф03-730/2013 сказано так.

Договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года и зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, вывод судов о том, что соглашение о его расторжении так же подлежит государственной регистрации, является верным.

При рассмотрении дела суды установили, что арендодатель обращался к арендатору с требованием передать ему документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Однако арендатор без уважительной причины не передал арендодателю эти документы.

Такие действия арендатора судами обеих инстанций квалифицированы как уклонение от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, поэтому соглашение о расторжении полежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

1. При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 17.11.

2011 N А56-74445/2010, в котором суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора, указав, что вопреки требованиям договора аренды при наличии технической возможности арендатор здания не заключил со специализированными организациями договор на оказание услуг водоснабжения/водоотведения, договор на отпуск и пользование электрической энергией, неоднократно не возмещал истцу стоимость оплаченных им услуг по водоснабжению/водоотведению.

2. В иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, о чем речь пойдет ниже.

Договор аренды может просто прекратить свое действие. Законодательством предусмотрены предельные сроки аренды. Например, договор проката заключается на срок до одного года (ст.

 627 ГК РФ), договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ — на срок не более чем один год (ст. 22 ЗК РФ), договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — на срок от 10 до 49 лет (ст.

 72 ЛК РФ), а срок договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть более чем десять лет (ст. 28.2 Федерального закона N 190-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Особое правило действует в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст.

 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды должно быть выражено в письменной форме и достаточно определенно отражать факт прекращения договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 21.03.2012 N А40-20580/11-7-170 указано следующее.

В обоснование довода о расторжении договора аренды и отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 621 ГК РФ Общество ссылается на письмо, в котором ответчик просил арендатора расторгнуть данный договор аренды в связи с тем, что земельный участок вошел в границы участка полосы отвода железной дороги, и им заключен самостоятельный договор аренды.

В силу требований ст. 610 ГК РФ отказ от договора аренды в связи с прекращением срока его действия должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от арендодателя и доставленных арендатору уведомлений суду не представлено.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, соответствуют материалам дела и являются правильными.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Приведем разъяснения из Постановления ФАС УО от 26.07.2012 N Ф09-6626/11.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчиков из нежилого помещения, суд, исходя из положений ст. 615, п. 1 ст.

 619 ГК РФ, установил, что в нарушение условий договора арендатор передал помещение в субаренду без согласия арендодателя, следовательно, договор субаренды является недействительным, кроме того, осуществление торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в указанном помещении, переданном в аренду в целях оборудования спортивного зала, свидетельствует об осуществлении арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором.

2. Существенно ухудшает имущество. Так, в Постановлении ФАС МО от 22.01.

2004 N КГ-А40/11057-03 указано, что согласно актам проверки, а также заключению Международной академии оценки и консалтинга арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта, на основании чего суд сделал правомерный вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось, что является основанием для расторжения договора аренды.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор три и более раза подряд не внес арендную плату.

Однако, если арендатор перечислял арендную плату, а данные денежные средства арендодатель не получал в связи с допущенными арендатором ошибками в платежных документах, то суд может признать расторжение незаконным (Постановление ФАС МО от 10.04.

2013 N А40-114065/11-53-1030).

Следует отметить, что ранее суды, руководствуясь п.

 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14, в случае погашения арендатором на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции образовавшейся задолженности по арендной плате в полном объеме приходили к выводу об отсутствии нарушений арендатором существенных условий договора и отказывали в удовлетворении требования о расторжении договора.

Однако недавно применительно к договору аренды Пленум ВАС дал другое разъяснение. Так, согласно п.

 23 Постановления N 73 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Только непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. В частности, в Постановлении ФАС ДО от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 указано следующее.

Удовлетворяя требования арендодателя о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании ответчика освободить и передать истцу арендованное имущество, суд в порядке п. 2 ст. 450, ст.

 619 ГК РФ установил, что в нарушение условий договора арендатор не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества, что привело в нерабочее состояние скважины и подтверждается актами обследования и общего осмотра скважин, в связи с этим истец направлял ответчику письменные предупреждения об исполнении договорных обязательств и письменно предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Существует определенный порядок: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Первоначально суды считали, что арендодатель вправе расторгнуть договор только в случае, если вышеуказанное письменное предупреждение получено арендатором. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 18.07.2012 N А56-56848/2011 есть такие строки.

Суды правомерно оставили требование о расторжении договора без рассмотрения, поскольку установили, что из приложенного к предписанию списка заказных писем усматривается отправка почтового отправления арендатору, однако доказательств получения арендатором предписания либо иных доказательств, позволяющих установить дату вручения этого почтового отправления адресату, истец не представил, в связи с чем не доказал реальную возможность арендатора устранить указанные в предписании нарушения.

Однако с 01.09.2013 вступила в силу ст. 165.

1 ГК РФ, в соответствии с которой уведомления, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.

2013 N 61 юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

После принятия вышеуказанного постановления Пленума ВАС и введения в действие ст. 165.1 ГК РФ факт неполучения контрагентом уведомления об одностороннем отказе от договора не является основанием для признания договора действующим.

Источник: http://economic24.ru/osnovaniya-dlya-rastorzheniya-dogovora-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.