«Упрощенка» для арендодателя

Содержание

«Упрощенка»: как учесть обеспечительный взнос при сдаче в аренду помещений?

«Упрощенка» для арендодателя

Организация на «упрощенке» сдает в аренду помещение. Причем помимо арендной платы договором предусмотрено внесение арендатором обеспечительного взноса. Когда такой взнос признается доходом — в момент получения или на дату удержания из него сумм, предусмотренных договором аренды? Ситуацию разъяснили финансисты*.

* Письмо Минфина России от 12 мая 2012 г. № 03-11-06/2/68.

М.А. Юманова, аудитор

Общие правила

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитывают:

  • доходы от реализации, которые определяются в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса РФ;
  • внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Налогового кодекса РФ.

Напомним, что при применении «упрощенки» доходы и расходы учитывают кассовым методом (п. 1, 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Так, датой получения доходов признается день:

  • поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу;
  • получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав;
  • погашения задолженности (оплаты) иным способом.

Доходы, не включаемые в налоговую базу

При определении налоговой базы по единому «упрощенному» налогу не учитываются доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса РФ.

К неналоговым доходам относятся, в частности, доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Это установлено подпунктом 2 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться:

  • неустойкой;
  • залогом;
  • удержанием имущества должника;
  • поручительством;
  • банковской гарантией;
  • задатком;
  • другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, сумма, перечисленная арендатором в обеспечение своих обязательств по договору аренды, не учитывается в доходах арендодателя при определении налоговой базы по единому «упрощенному» налогу.

Доходы, признаваемые на дату использования депозита

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендодатель из обеспечительного взноса, полученного от арендатора в качестве обеспечения обязательств по договору аренды, может удержать определенные платежи. Например, суммы:

  • задолженности арендатора за арендную плату;
  • возмещения ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами;
  • компенсации убытков, понесенных арендодателем по вине арендатора в случае расторжения договора аренды.

При удержании данных платежей из суммы обеспечительного взноса нужно учитывать следующее.
Доходом от реализации признается выручка от продажи товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 Налогового кодекса РФ).

Она определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Внереализационные доходы – это доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба. Это определено пунктом 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Поскольку доходы при «упрощенке» определяют кассовым методом, следовательно, удержанные арендодателем из суммы взноса, полученного в обеспечение обязательств по договору аренды, суммы задолженности арендатора за арендную плату учитываются как доходы от реализации на день проведения удержания.

https://www.youtube.com/watch?v=0ME1WZb5nys

В бухгалтерском учете доходы от сдачи имущества в аренду могут учитываться или как доходы от обычных видов деятельности, или как прочие (п. 5 ПБУ 9/99). Выбранный вариант учебное заведение должно прописать в учетной политике.

Суммы возмещения ущерба, причиненного арендодателю арендатором или привлеченными арендатором третьими лицами, компенсации убытков, понесенных арендодателем по вине арендатора в случае расторжения договора аренды, будут являться внереализационным доходом арендодателя на дату проведения соответствующих удержаний из обеспечительного взноса.

Источник: https://www.budgetnik.ru/art/9313-uproshchenka-kak-uchest-obespechitelnyy-vznos-pri-sdache-v-arendu-pomeshcheniy

Бухгалтерские проводки по операциям аренды

«Упрощенка» для арендодателя

В период быстро изменяющейся экономической ситуации на рынке многие хозяйствующие субъекты стремятся снизить риски по ведению бизнеса. Одним из способов легко изменить место или вид деятельности, диверсифицировать бизнес, является аренда имущества. Особенности данной услуги, способы отражения в учете и проводки по аренде рассмотрим в статье.

Что арендуем?

Отношения, связанные с возмездным использованием имущества третьих лиц, именуемые арендой, регулируются гл. 34 ГК РФ.

Наряду с общими положениями кодекс устанавливает особенности использования отдельных видов имущества: транспортных средств, зданий, сооружений, финансовой аренды.

Наиболее часто объектами аренды являются помещения под офис, нежилые помещения для производственных нужд, автомобили, оборудование и другие основные средства:

Учет арендуемого имущества и сумм арендной платы необходимо вести у арендодателя и у арендатора. Величина арендной платы – калькуляционная единица, которая зависит от условий договора. В частности, существенными условиями при определении арендной платы могут быть:

  • Кто оплачивает текущие расходы по содержанию имущества;
  • Каков срок аренды и подлежит ли договор государственной регистрации;
  • Предусмотрена ли возможность выкупа объекта аренды;
  • Предусмотрена ли возможность передачи объекта в субаренду;
  • Включает ли аренда транспортного средства услуги экипажа.

Основанием для передачи объекта в аренду является договор и акт приема-передачи арендуемого объекта.

Аренда: отражаем в учете

Отражение в бухгалтерском учете арендных отношений обычно не вызывает затруднений у бухгалтера фирмы, для которой возмездное пользование имуществом третьих лиц носит регулярный характер. Если же договоры аренды для компании – редкий случай, то могут возникнуть вопросы.

Начисление арендной платы — проводки у арендодателя

Договоры по сдаче в аренду могут быть для предприятия основным видом деятельности или единичной сделкой.

В первом случае сбор затрат по обычным видам деятельности проводят на счете 20 (23,25,26,29,44), а выручка отражается на сч.90 «Продажи»:

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

ДтКтОписание проводкиДокумент
6290.1Отражена выручка от услуг арендыДоговор, акт приема-передачи, акт оказанных услуг
20 (23,25,26,29,44)02Отражена сумма амортизации по объекту арендыБух.справка
90.220 (23,25,26,29,44)Списаны амортизация и прочие расходы по арендеНакладные поставщиков, акты оказанных услуг и пр., бух.справка
90.368.2Отражен НДС по арендной платеСчет-фактура выданный

Если сдача имущества в аренду – разовая сделка для арендодателя, то сумму арендной платы включают в состав прочих доходов, а расходы по передаче объекта – в прочие расходы:

ДтКтОписание проводкиДокумент
6291.1Отражена выручка от сдачи имущества в арендуДоговор, акт приема-передачи, акт оказанных услуг
91.368.2Начислен НДС с выручкиСчет-фактура выданный
91.202Списаны затраты (амортизация) объекта арендыБух.справка
5162Поступила оплата от арендатораБанковская выписка

Учет имущества, переданного в аренду, при автоматизированном учете удобнее вести у арендодателя на субсчете сч.01 «Основные средства», амортизацию по ним – на отдельном субсчете сч.02.

Начисление арендной платы — проводки у арендатора

Арендатор при получении имущества по акту приема-передачи должен отразить его за балансом следующими проводками:

ДтКтОписаниеДокумент
001Принят объект арендыАкт приема-передачи, договор
20 (23,25,26,29,44)76АНачислена арендная плата проводкаДоговор, акт оказанных услуг
1976АОтражен НДССчет-фактура полученный
68.219Принят к вычету НДС
76А51Оплачена сумма арендыПлатежное поручение
001Объект возвращен арендодателюАкт приема-передачи

Учет имущества, полученного по договору лизинга, ведется аналогично.

Если условиями финансовой аренды предусмотрен последующий выкуп объекта арендатором, то бухгалтер отразит это так:

ДтКтОписаниеДокумент
7651Оплачен выкупной платежДоговор, платежное поручение
0876Оприходован объект ОСДоговор, акт формы ОС-1
1976Отражен НДССчет-фактура полученный
0108Ввод в эксплуатацию объектаПриказ руководителя
6819Принят к вычету НДС

Ремонтируем арендованное имущество

Капитальный ремонт объекта может осуществляться за счет одной из сторон, что обязательно отражается в договоре.

Ремонт за счет арендатора

Затраты по ремонту, связанные с оплатой труда работникам, расходы на запчасти, услуги обслуживающих организаций арендатор вправе отнести на расходы по обычной (основной) деятельности, если арендуемое имущество используется в соответствии с назначением. Сумму, затраченную на ремонт, списывают проводкой: Дт 20 (44) Кт 10 (70,76).

Ремонт за счет арендодателя

Такой вариант используется на практике не часто, сумма расходов отражается арендатором в счет будущих платежей по аренде такой записью: Дт 76 Кт 20 (44).

Текущий ремонт обычно осуществляет арендатор в ходе эксплуатации имущества, относит на расходы по обычным (Дт 20,44) или прочим (Дт 91.2) видам деятельности, что зависит от назначения и способа применения арендуемого объекта.

Источник: https://BuhSpravka46.ru/buhgalterskie-provodki/buhgalterskie-provodki-po-operatsiyam-arendyi.html

Всё об упрощенке 6%: Что такое «упрощенка», Кто вправе работать, Кому выгодно УСН 6%, Когда и Как платить налог на упрощенке 6%

«Упрощенка» для арендодателя

Упрощенка или УСН — это одна из систем налогообложения. Она «упрощенная», потому что отчитываться нужно раз в год и рассчитывать один налог.

Упрощенная система бывает двух видов: «Доходы» или «УСН 6%» и «Доходы минус расходы», по-другому — «УСН 15%». Они отличаются принципом расчета налогов.

На упрощенке 6% налог платится с дохода. Ваш доход — 300 000 за год, вы считаете налог с 300 000 рублей. Ничего дополнительно учитывать не надо.

На упрощенке 15% налог надо платить с разницы между доходами и расходами. Вы заработали 300 000 рублей и 100 000 потратили, ваш налог — это 15% от 200 000 рублей или с разницы между доходами и расходами.

Расходы — это не всё, что вы потратили. У налоговой есть список трат, на которые можно уменьшить налог. Поэтому просто так налог не рассчитать, придется узнавать правила налоговой. Но об этом в другой раз, пока разберемся с упрощенкой только по доходам.

Кто вправе работать на УСН

Для работы на упрощенке ИП обязан соблюдать три условия.

346.13 ст. НК — о доходах для УСН

Объем доходов за год. До 2017 года максимальный объем был 60 млн рублей, в этом году порог выше — 150 млн рублей в год.

346.12 ст НК — о сфере работы и количестве сотрудников для УСН

Сфера работы. ИП не может добывать, продавать полезные ископаемые и выпускать подакцизные товары, вроде духов «Розовый индюк», рома, сигарет и бензина. В общем, если планируете стать нефтяным магнатом, УСН не подойдет.

Количество сотрудников. Для упрощенки на вас должно работать не больше ста человек. Это штатные сотрудники и те, кто работает по договору подряда.

Количество сотрудников считается за отчетный период. Это значит, что не должно быть больше ста человек в среднем за первый квартал, полугодие, девять месяцев и год.

Кому выгодно УСН 6%

Упрощенка 6% подходит, если предприниматель почти ничего не тратит на бизнес или тратит, но редко. Например, не надо платить за склад, товары, аренду офиса или бумагу для сотрудников.

https://www.youtube.com/watch?v=hBbsj52RWhc

Бухгалтеры Модульбанка считают, что упрощенка 6% выгодна, если расходы не больше 60% годового дохода.

Например, если доход за год — миллион рублей, а расходов — 700 000, с упрощенки 6% вы платите 60 000 рублей, это налог с дохода. С упрощенки 15% налог меньше — 45 000 рублей, это налог с разницы между доходами и расходами.

Пример условный, потому что налоговая еще должна принять расходы на семьсот тысяч, а налог можно сократить на сумму взноса, но разница в сумме налога может быть такой.

Что показывает ставка

Ставка налога показывает, сколько процентов от налоговой базы надо заплатить. Для упрощенки 6% налоговая база — это доходы. Вы получили за год 300 000 рублей, ваш налог — 18 000 рублей или шесть процентов от трехсот тысяч.

Не во всех регионах одинаковая ставка. В большинстве регионов она шесть процентов, но по закону регионы могут снизить ставку с шести до одного процента.

Раздел на сайте налоговой об УСН и ставке

Во Владимирской области можно платить 4% с дохода. Для этого надо выпускать одежду, безалкогольные напитки в бутылках или мебель.

Регионы сами определяют ставку для налога и ставка может меняться. Ставки можно посмотреть на сайте налоговой в разделе «Региональное законодательство». Чтобы бы вам было проще, мы нашли таблицу Минфина со ставками по регионам.

С какого дохода платить

На упрощенке 6% налог платится с основного и дополнительного дохода.

Основной доход — это всё, что вы получили за работу. При этом не важно, как вы получили: безналичным переводом, наличными, купюрами, мелочью или верблюдами. Это всё — ваш доход, и вы платите с него налог.

Первый и второй пункты 248 ст НК — о налогах для УСН

Дополнительный доход — это доход, который не связан напрямую с работой. Такой доход называется «внереализационный». Что считать таким доходом, описывает 248 статья Налогового кодекса. Дополнительный доход — это:

  • проценты на остаток по расчетному счету;
  • проценты по вкладам ИП;
  • штрафы, которые заплатили партнеры за нарушение договора;
  • курсовая разница при продаже или покупки валюты. Разница считается между курсом, по которому вы поменяли валюту, и курсом Центробанка.

В целом правило такое: если вы что-то заработали, вы платите налог.

За что не надо платить налог

Но всё же есть то, что не облагается налогом. При расчете налога не надо учитывать:

  • кредит, займ, залог или банковскую гарантию;
  • деньги за возврат от поставщиков;
  • возврат от налоговой, если заплатили слишком много;
  • задаток или обеспечительный платеж;
  • безвозмездную денежную помощь;
  • оплату по агентскому договору или договору комиссии, которую вы переведете клиенту. В договоре такой клиент называется «принципал» или «комитент»;
  • грант или целевое финансирование.

Самое частое исключение — если ИП переводит собственные деньги с личного счета на расчетный. Эти деньги не считаются доходом, поэтому платить с них налог не надо.

Когда платить налог

Календарь налогов и взносов для упрощенки 6%

На упрощенке налог платят четыре раза. Три раза за текущий год, такие платежи называются «авансовыми». И четвертый раз — в следующем году, на языке налоговой это «итоговый» платеж.

30 апреля следующего года

Деньги могут идти до налоговой три дня, а если платите в выходной день или праздник, еще дольше. Банки переводят деньги в другие банки только по рабочим дням — в дни работы межбанковских платежей. Это правило Центробанка. Чтобы не опоздать с налогами, надежнее не откладывать оплату налога на последний день.

За какой период считать

Иногда из-за названия налогового периода появляется путанница. ИП заплатил налог за первый квартал, а потом надо платить за первое полугодие. При этом первый квартал входит в полугодие и непонятно, какой доход считать.

Чтобы вам не путаться, держите формулу. Сначала надо сложить доход за отчетный период: отчитываетесь за полугодие, значит, складываете доход за полугодие. Потом с этого дохода рассчитываете налог и из него вычитаете налог, который заплатили. То что осталось — и надо заплатить.

https://www.youtube.com/watch?v=stA8qHKxFN8

Предприниматель Федор за первый квартал получил 200 000 рублей и заплатил налог, за второй — получил еще 200 000 рублей. Теперь он рассчитывает полугодовой налог.

Налог за полугодие — 12 000 рублей. Федор считает так:

  • полугодовой доход = 400 000;
  • налог за полгода = 24 000;
  • оплаченный налог = 12 000;
  • остаток для оплаты = 12 000 рублей, или 24 000 минус 12 000.

Кажется, что расчет сложный и проще посчитать налог за нужный квартал. Например, платим за первое полугодие и с первым кварталом уже рассчитались, значит, считаем налог только за второй квартал. Так тоже можно, но есть риск забыть о платеже от клиента, а потом получить штраф.

Чтобы не путаться и не рисковать штрафом, надежнее рассчитывать налог от дохода за весь период — за первый квартал, первое полугодие, девять месяцев и год. Тогда ничего не пропустите.

Ошибки в расчете налога

С расчетом налогов есть детали, которые не всегда очевидны и приводят к ошибкам в расчетах. Вот несколько самых частых.

Рассчитывать налог не с полной суммы платежа. По Налоговому кодексу, доход — это вся сумма поступлений, которая связана с продажей. Это значит, сколько покупатель заплатил за книгу, такой и доход. Подвох в том, что на счет ИП может прийти не вся сумма от покупателя.

Первый случай — это платежи через эквайринг. Владелец интернет-магазина принимает оплату через сайт. Оплату на сайте организовал партнер — провайдер эквайринга. С каждой покупки партнер забирает себе комиссию, поэтому на счет владельца магазина приходит не вся сумма платежа.

Покупатель на сайте оплатил 1000 рублей. С тысячи рублей партнер забрал комиссию два процента или двадцать рублей, поэтому на счет владельца магазина пришла не тысяча, а 980 рублей. При этом налог надо платить со всей тысячи.

Второй случай — работа с курьерской службой. Владелец магазина работает с курьерской службой. Когда служба получает деньги от клиентов, она переводит магазину не всю сумму. Из денег за покупку она вычитает свое вознаграждение, поэтому на счет ИП приходит меньше, чем заплатил покупатель. А налог надо считать с полной суммы оплаты, без вычета комиссии.

Учитывать доход не за ту дату. Для налоговой вы получили доход в тот момент, когда клиент оплатил заказ. Некоторые ИП считают дату оплаты — день, когда деньги оказались на счете. Это ошибка, потому что налоговой неважно, когда деньги оказались на счете.

Книжный магазин продает через сайт и работает с курьерской службой. Если покупатель платит наличными, он передает деньги курьеру.

Покупатель заплатил за книгу 30 марта, деньги отдал курьеру. Курьер передал деньги магазину через месяц, 30 апреля. Кажется, оплату надо включить в доход за полугодие, но это не так. Оплата должна быть в доходе за первый квартал.

Дата получения дохода — дата, когда покупатель заплатил за книгу или 30 марта. А курьер может отдать деньги хоть через год.

Не считать взаимозачет. Иногда проще заплатить не деньгами, а рассчитаться товаром, это законно. Но чтобы не было проблем с налоговой, с товара тоже нужно заплатить налог.

Предприниматель продает рекламу на сайте, его клиент — магазин гаджетов. Предприниматель предлагает платить не деньгами, а новым айфоном, и клиент соглашается.

ИП не получил деньги на счет, но для налоговой айфон — это доход. Для расчета налога ИП должен учесть его стоимость в магазине клиента. Если он стоит сто тысяч, ИП платит налог со ста тысяч.

Нет единого правила, какую стоимость товара учитывать. Надежнее указывать стоимость, по которой ваш партнер продает товар всем остальным, тогда у налоговой не будет вопросов. Чтобы было еще меньше вопросов, к взаимозачету понадобится документ — соглашение о зачете встречных требований.

Бухгалтерия клиентам Модульбанка: считаем налоги, сдаем отчетность, сами разговариваем с налоговой. Бесплатно, за 11 000 рублей в год или за 21 000 рублей в квартал, в зависимости от сложности.

→ modulbank.ru/buhgalterya

Да, это реклама, а что такого-то

Для соглашения нет строгой формы. Вы пишете, что вы или ваш партнер сделали и на какую сумму и что вы оба решили зачесть работу не деньгами, а самой работой по такой-то цене и описываете принцип расчета цены. Правило одно: чем точнее описываете принцип расчета цены, тем больше веры в соглашение.

Какие документы ждет налоговая

Скачать шаблон декларации с сайта Консультант-плюс

Предприниматель на упрощенке 6% готовит два документа — налоговую декларацию и книгу учета расходов и доходов.

Налоговая декларация — это отчет о бизнесе, по нему налоговая сверяет расчет налогов. Вы готовите ее раз в год и сдаете тоже раз в год.

Для ИП на упрощенке 6% в Модульбанке есть бесплатная бухгалтерия

У декларации есть фиксированная форма, ее менять нельзя. Заполнить декларацию можно самим на компьютере или поручить специалистам. Для этого подойдет интернет-бухгалтерия или банковский бухгалтер.

Срок сдачи — до 30 апреля следующего года. Если день выпадает на выходной или праздник, срок сдвигается на ближайший рабочий день. Из-за выходных и праздников отчет по УСН за 2016 год сдавали до 2 мая 2017 года.

Декларацию надо сдавать всегда. Если дохода не было, декларация всё равно нужна, она называется «нулевая».

120 ст НК — о штрафе, если нет книги учета расходов и доходов

Книга учета расходов и доходов — это записи о ваших доходах. Книгу вы не показываете налоговой, но всё равно ее лучше заполнять. Если налоговая решит ее проверить, а книги не будет, вам грозит штраф 10 000 рублей или больше.

Скачать шаблон книги учета доходов с Консультанта-плюс

У книги доходов есть шаблон. Его можно скачать с сайта и заполнить на компьютере. Книгу надо заводить, даже если не было дохода за год.

Кроме налога

Кроме налога предприниматели платят страховые взносы. Страховые взносы — обязательные: их надо платить каждый год, даже если не было дохода.

Взносы состоят из двух частей: фиксированная часть — 27 990 рублей, и дополнительная — 1% от дохода за год. Дополнительный взнос платится, если доход больше 300 000 рублей в год. Это цифры на 2017 год.

Календарь для упрощенки 6%: когда и что платить

Сроки для оплаты такие: фиксированную часть взноса — до 31 декабря, дополнительную — до первого апреля 2017 года.

346.21 НК разрешает сократить налог на сумму взносов

Фиксированный взнос выгоднее платить раз в квартал. Тогда можно делать налоговый вычет каждый квартал, и налог сократится на сумму взноса. Представьте, вы должны отдать налоговой за 60 000 рублей за год, а отдадите — 36 700 рублей.

Оплатить страховые взносы с сайта налоговой

Мы написали целую статью на Деле о взносах. Если кратко, заходите на сайт налоговой, заполняете платежку и платите с сайта. Никуда ходить не надо.

Одной таблицей

Мы собрали важные даты и цифры в таблицу. Сохраняйте статью в закладки, чтобы ничего не забыть.

27 999 рублей — страховые взносы. > 27 990 рублей — страховые взносы. Максимальный срок оплаты — 31 декабря.

6% с дохода. Платить четыре раза: до 25 апреля, 25 июля, 25 октября, 30 апреля следующего года

1% с дохода свыше 300 000 за год, это дополнительные страховые взносы. Срок оплаты — до 30 апреля следующего года

Минимальная отчетность. Надо сдавать, даже если не было дохода

Налоговая декларация. Сдавать раз в год, до 30 апреля следующего года

Дополнительная отчетность. Налоговая вправе потребовать

Книга учета доходов и расходов. Только вести; сдавать, если налоговая попросит

Источник: https://delo.modulbank.ru/all/usn

В объявлениях на аренду указывают усн что это

«Упрощенка» для арендодателя
, либо внереализационным доходом (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Датой получения доходов для целей применения уп­рощенной системы налогообложения признается день поступления средств на счета в банках и (или) кассу, полу­чения иного имущества (работ, услуг) и (или) имуществен­ных прав (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.

17 НК РФ). Таким образом, доходом арендодателя, применяюще­го упрощенную систему налогообложения, является сум­ма фактически полученной арендной платы. Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст.

614)

Упрощенка» для арендодателя

На практике такая ситуация встречается, когда собственник сдает части одного помещения нескольким арендаторам или если сумма договора ежемесячно меняется.

В первом случае владельцу недвижимости можно посоветовать составить маркетинговую политику. В этом документе необходимо обосновать, почему организация устанавливает цены с большой амплитудой.

Итак, фирма сдает в аренду схожие по характеристикам площади с разницей в цене.

Пунктом 2 статьи 346.16 Кодекса установлено, что расходы, указанные в подпункте 5 пункта 1 данной статьи Кодекса, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций статьей 265 Кодекса.

Таким образом, налогоплательщики-арендодатели, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут учитывать в составе материальных расходов затраты на содержание объектов аренды, если договором аренды эти затраты возложены на арендодателя.

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей. Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования.

Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

На практике такая ситуация встречается, когда собственник сдает части одного помещения нескольким арендаторам или если сумма договора ежемесячно меняется.

В первом случае владельцу недвижимости можно посоветовать составить маркетинговую политику. В этом документе необходимо обосновать, почему организация устанавливает цены с большой амплитудой. Итак, фирма сдает в аренду схожие по характеристикам площади с разницей в цене.

Пунктом 2 статьи 346.16 Кодекса установлено, что расходы, указанные в подпункте 5 пункта 1 данной статьи Кодекса, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций статьей 265 Кодекса.

Таким образом, налогоплательщики-арендодатели, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут учитывать в составе материальных расходов затраты на содержание объектов аренды, если договором аренды эти затраты возложены на арендодателя.

Аренда и упрощенная система налогообложения

ДЕБЕТ 20, 25, 26, 44 КРЕДИТ 19

  1. отнесена на расходы сумма входного НДС.

При этом все налоги рассчитываются в порядке, предусмотренном для вновь созданных организаций. А вот пени и штрафы за несвоевременное перечисление в течение этого квартала налоговых платежей не взимаются. Тот факт, что арендодатель становится плательщиком НДС, не безразличен и для арендатора.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС.

Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб.

Расходы на аренду при УСН и ОСНО

Многие компании не имеют собственного офиса, а арендуют его. Также популярны для аренды складские помещения для торговых фирм.

Мы рассмотрим, как учесть расходы на аренду при расчете налога на прибыль и УСН.

Сумма аренды может формироваться из одного или нескольких показателей:

При расчете налога на прибыль расходы на аренду признаются в составе прочих, связанных с производством и реализацией. Расходы признаются ежемесячно, даже если деньги компания перечисляет один раз за полгода. Понятно, что это правило актуально для компаний, применяющих метод начисления.

Для тех, кто применяет кассовый метод – расходы признаются при фактическом списании средств.

Также при заключении договора аренды надо обратить внимание на расчеты наличными.

Источник: http://buropalazzo.ru/v-objavlenijah-na-arendu-ukazyvajut-usn-chto-ehto-25977/

Пять вариантов организации аренды: выбираем оптимальный

«Упрощенка» для арендодателя

Рынок аренды в последнее время стал одной из наиболее динамично развивающихся отраслей в России. Особенность арендного бизнеса заключается в многообразии вариантов организации сделки, причем эти варианты могут существенно влиять на величину налоговой нагрузки.

Так, в зависимости от конкретных условий сдавать имущество в аренду может быть выгодно, применяя упрощенную систему налогообложения, субаренду, привлекая предпринимателя без образования юридического лица или даже организуя простое товарищество.

Мы проанализируем наиболее часто применяемые формы построения арендного бизнеса с точки зрения налогового планирования.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Михаил ВОЛИН,

начальник планово-экономического отдела ОАО «Оргсинтез», г. Нижний Новгород: — На нижегородском рынке коммерческой аренды примерный срок окупаемости этого бизнеса в настоящее время составляет 5-6 лет.

То есть рентабельность вложений — 17-20 процентов годовых, издержки, связанные с содержанием сдаваемых площадей, составляют около 20 процентов от выручки.

Причем около 10 процентов из них приходятся на материальные расходы, а 10 процентов на ФОТ и не содержащие НДС услуги.

ДАННЫЕ ДЛЯ СРАВНЕНИЯ

Итак, компания хочет сдать недвижимость в аренду. Возьмем за основу следующие данные, основанные на сведениях о нижегородском рынке аренды.

НА ЦИФРАХ

  • Выручка от аренды — 120 ед.
  • Издержки предприятия — 20 ед. (в том числе 10 ед. — содержащие НДС, 10 ед. — не содержащие НДС).
  • Доходность аренды — 100 ед. (120 ед. — — 20 ед.).
  • Первоначальная стоимость имущества — 7200 ед. (исходя из покрытия выручкой за 5 лет).
  • Срок окупаемости — 6 лет (7200 ед./ 100 ед. : 12 мес.). Цель бизнеса (основное направление использования дохода от сдачи имущества в аренду) тоже стоит определить сразу. Это существенно для расчета, так как от цели зависят платежи по двум налогам: НДС и НДФЛ. Таких направлений может быть как минимум три:
    1. Вывод дохода на личный счет собственника(ов) компании и дальнейшее потребление.
    2. Реинвестирование в новые объекты основных средств.
    3. Обслуживание кредита (если бизнес строится за счет заемных средств).

«Процентные займы от дружественных структур являются широко распространенной практикой раздувания расходов»

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
СОТРУДНИК ОТДЕЛА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИБЫЛИ (ДОХОДА)

областной инспекции в Приволжском федеральном округе: — Вряд ли обслуживание кредита, на который приобретено основное средство, можно рассматривать в качестве самостоятельной цели ведения бизнеса.

Правильнее назвать это дополнительным условием ведения бизнеса, которое оказывает существенное влияние на то, какую систему налогообложения налогоплательщику выгоднее выбрать. А иногда это можно назвать искусственно созданным условием.

Ведь не секрет, что процентные займы от дружественных структур являются широко распространенной практикой раздувания расходов.

У каждого варианта есть свои особенности. В первом случае необходимо при оценке налоговых последствий учитывать НДФЛ и НДС (пусть даже этот налог в первое время после приобретения ОС и не будет уплачиваться).

Во втором же случае, напротив, нет необходимости учитывать ни НДФЛ (средства из компании не выводятся), ни НДС (при постоянном реинвестировании выручки в новые ОС собственник платить НДС в бюджет не будет).

В третьем же варианте, когда арендодатель выплачивает кредит, взятый на приобретение основных средств, и сводит налог на прибыль к минимуму, в учете НДФЛ также нет необходимости. Если арендодатель находится на обычной системе налогообложения, налоговая нагрузка ненамного меньше половины его дохода

ТРАДИЦИОННЫЙ СПОСОБ

Возьмем вариант, когда юридическое лицо, находящееся на обычной системе налогообложения, купив или построив объект недвижимости, сдает его в аренду. Доходы от аренды при этом компания может расходовать на различные цели (рассмотрим все три вышеуказанных варианта). При этом возникает следующая налоговая нагрузка.

НА ЦИФРАХ

Налог на имущество (ставка 2%):

7200 ед. x 2% : 12 мес. = 3 ед.

НДС:

120 ед. x 0,18 : 1,18 — 10 ед. x 0,18 : 1,18 = 16,8 ед.

Налог на прибыль:

24% x (120 ед. : 1,18 — 10 ед. : 1,18 — 10 ед. — 3 ед. ) = 19,2 ед. Итого налоговая нагрузка на организацию:

19,2 ед. + 16,8 ед. + 3 ед. = 39 ед.

В распоряжении компании остается:

100 ед. — 39 ед. = 61 ед.

НДФЛ (минимальная ставка налога на доходы — 9% (п. 4 ст. 224 НК РФ) при получении дохода через дивиденды):

9% x 61 ед. = 5,5 ед.

В распоряжении физического лица остается:

61 ед. — 5,5 ед. = 55,5 ед. (из 100 ед. дохода).

Общая налоговая нагрузка:

100 ед. — 55,5 ед = 44,5 ед.

Таким образом, при традиционном способе организации арендного бизнеса и выводе дохода на физическое лицо налоговая нагрузка значительна: чуть меньше половины дохода.

Однако если доходы реинвестируются, на них приобретаются новые объекты основных средств, нет платежей ни по НДС (вычеты по НДС перекрывают текущие начисления), ни по НДФЛ (средства не выплачиваются физическим лицам).

Тогда общая налоговая нагрузка будет почти в два раза меньше:

19,2 ед. + 0 ед. + 3 ед. = 22,2 ед.

Если же компания ведет деятельность целиком на кредитные деньги, за пользование которыми она платит проценты (допустим, по ставке 12% годовых), тогда при сумме кредита 7200 ед. сумма процентов в месяц составит:

12% x 7200 ед. : 12 мес. = 72 ед.

В таком случае налог на прибыль:

24% x (120 ед. : 1,18 — 10 ед. : 1,18 — 10 ед. — — 3 ед. — 72 ед.) = 2 ед.

Общая налоговая нагрузка:

16,8 ед. + 2 ед. + 3 ед. = 21,8 ед.

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ НА ОБЫЧНОЙ СИСТЕМЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/854-pyat-variantov-organizatsii-arendy-vybiraem-optimalnyy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.