Все о договоре аренды помещения

Содержание

Договор аренды нежилого помещения в 2019 – образец, составление, срок действия, приложение

Все о договоре аренды помещения

Аренда нежилых помещений – это распространенный тип правоотношений в современном мире.

Специализированные площади необходимы, в большинстве своем, для юридических лиц – ведь именно в их ведении находятся различные магазины, склады, товарные и промышленные комплексы.

И если собственных активов недостаточно, чтобы приобрести помещение в собственность, единственным выходом остается аренда.

Общие положения об аренде приведены в Главе 34 ГК РФ (далее – Кодекс). Нормы статей указанной Главы применимы как для аренды квартир, сдаваемых физическими лицами, так и при аренде помещений, находящихся в составе многоквартирных домов (например, магазины на первых этажах).

Нормативные положения Главы 34 Кодекса действуют в отношении любых сторон сделки – как физических, так и юридических лиц, с некоторыми особенностями.

Так, к примеру, ч. 1 ст. 609 Кодекса гласит, что договор аренды подлежит обязательному заключению только в письменном виде, если:

хотя бы один из контрагентов юридическое лицо
либо же срок арендного контракта 12 месяцев или более

В остальном для физических и юридических лиц не делается особых исключений – как те, так и другие, имеют примерно идентичный перечень прав и обязательств.

Если нежилое помещение является отдельно стоящим объектом, то, дополнительно к нормам Параграфа 1 Главы 34, применяются положения Параграфа 4 той же Главы. Так, ч. 1 ст. 651 Кодекса устанавливает, что договор аренды зданий или сооружений заключается только в письменной форме (при этом неважно, являются ли сторонами только физические лица или один из контрагентов – юридическое лицо).

Здесь же сказано и про необходимость госрегистрации договора:

аренда менее 1 года регистрировать не нужно
аренда более 1 года договор подлежит госрегистрации

Составление договора аренды нежилого помещения и его образец

Итак, если арендуется нежилое помещение, не входящее в состав многоквартирного дома (отдельно стоящее), то арендный контракт заключается обязательно письменно.

Если же арендуется не отдельно стоящее помещение, то можно заключить устную сделку, если оба контрагента – физические лица, либо же срок аренды менее 1 года.

Таким образом, в большинстве случаев форма договора аренды – письменная.

В положениях Главы 34 Кодекса не сказано о необходимости нотариального удостоверения соглашения. Это значит, что сторонам нет нужды тратить деньги на услуги нотариуса (хотя и прямого запрета на свидетельствование у нотариуса в законе нет).

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа. Стороны могут сделать столько экземпляров договора, сколько они посчитают нужным.

По сложившимся обычаям, составляется две или три копии договора:

 одна копия для арендатора
 вторая для арендодателя
 третья для органов Росреестра или, если договор не подлежит госрегистрации, на случай возникновения споров и разногласий – ;

В Главе 34 Кодекса не указано, какие существенные условия должны содержаться в договоре. Значит, при составлении документа, сторонам необходимо ориентироваться на общие положения Кодекса в отношении заключения договоров.

Так, в силу ч. 1 ст. 432 Кодекса, договор считается заключенным, если:

  • он заключен в надлежащей форме;
  • контрагенты достигли согласия по всем существенным условиям.

Существенными признаются условия:

  • о предмете контракта;
  • условия, которые указаны в законе как существенные для договоров такого формата;
  • условия, касаемо которых по заявлению одного из контрагентов должно быть достигнуто согласие.

Таким образом, можно выделить следующие разделы и условия, которые должны присутствовать в арендном соглашении:

Нужно указать, кто является арендатором, а кто – арендодателем. При этом для физических лиц существенным является указание ФИО, паспортных данных и места регистрации, для юридических – организационно-правовой формы, юр. адреса и реквизитов (ИНН, КПП, ОГРНИП и др.).

  1. Предмет договора – нежилое помещение с указанием идентифицирующих признаков – места нахождения, площади, этажа и других технических характеристик. Если объект не указан, в силу ч. 3 ст. 607 Кодекса контракт признается недействительным.
  2. Срок аренды.

В силу ст. 610 Кодекса, аренда может быть бессрочной и с определенным сроком. Если срок не указан, считается, что аренда бессрочная.

  1. Условия о передаче имущества – в каком состоянии передается, какие сопутствующие документы предоставляются, ответственность в случае предоставления имущества ненадлежащего качества и др.
  2. Наличие или отсутствие обременений третьих лиц на передаваемый в аренду объект.
  3. Порядок пользования имуществом.
  4. Размер и сроки внесения арендных платежей.

На основании ч. 1 ст. 614 Кодекса, размер платы определяется по соглашению контрагентов. Если условие об арендной плате отсутствует, считается, что действуют условия и порядок внесения платежей, характерные при аренде идентичного имущества и при сравнимых обстоятельствах.

  1. Условия о возможности выкупа арендатором имущества по окончании срока аренды, если арендатор полностью уплатит покупную цену (в таком случае, в соглашении нужно указать эту покупную цену).

С образцом арендного договора можно ознакомиться по этой ссылке.

Порядок заключения

Порядок заключения арендного контракта:

  • потенциальный арендатор осуществляет поиск подходящего по размерам и иным параметрам нежилого помещения, просматривая объявления в газетах, журналах или местных СМИ;
  • стороны созваниваются и обговаривают место и время для осмотра помещения;
  • происходит предварительное обсуждение условий предстоящей сделки;
  • если сторон все устраивает, происходит формирование бланка договора (можно скачать наш образец и добавить в него собственные условия, либо же составить документ самостоятельно “с нуля”);
  • если договор требует госрегистрации (срок аренды больше 12 месяцев), стороны посещают территориальное подразделение Росреестра для регистрации сделки;
  • после госрегистрации любая из сторон может запросить в Регпалате выписку из ЕГРП, удостоверяющую нахождение имущества у арендатора на правах аренды;
  • при необходимости, после окончания срока действия соглашения, стороны могут продлить договор, при этом у текущего арендатора есть преимущественное право аренды (ст. 621 Кодекса).

Какие требуются документы

Для госрегистрации договора в Росреестр нужно предоставить:

  • совместное заявление сторон;
  • документы, подтверждающие наличие права у арендодателя сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности);
  • документ-основание возникновения права (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследственные права);
  • общегражданские паспорта сторон;
  • 1 экземпляр арендного контракта.

Контрагенты при заключении арендного договора вправе требовать друг у друга любые документы для проверки корректности вносимых в договор сведений и для исключения возможности признания сделки недействительной.

Срок действия

Параграфом 4 Главы 34 не установлено отдельных положений касаемо сроков аренды зданий или сооружений.

Таким образом, если осуществляется аренда отдельно стоящих помещений, сроки регламентируются ст. 610 Кодекса – так же, как и в отношении аренды жилых квартир или нежилых не отдельно стоящих помещений.

Ч. 1 ст. 610 Кодекса устанавливает – арендный договор действует в течение срока, указанного в нем. То есть, по общему правилу, стороны могут самостоятельно решить – на какой срок сдается помещение.

Если же такой срок в договоре не указан, считается что аренда – бессрочная, то есть действует до тех пор, пока одна из сторон не решит прекратить отношения.

Расторгнуть бессрочный договор может любая из сторон, письменно уведомив контрагента как минимум за 3 месяца до фактического расторжения.

Норма диспозитивная, то есть в соглашении может быть указан другой срок (как меньший, так и больший) для уведомления о расторжении.

Максимальный срок

Ч. 3 ст. 610 Кодекса гласит, что в отношении аренды конкретных видов помещений могут устанавливаться предельные сроки. Это значит, что вне зависимости от того, какой срок указан в договоре, он будет действовать лишь в течение этого предельного срока.

Однако в отношении нежилых помещений (как отдельно, так и не отдельно стоящих) Кодексом не установлено предельных сроков. Это значит, что стороны могут заключить контракт на любой срок.

Приложение к договору и его образец

Приложения к договору – это отдельные документы, которые регламентируют дополнительные условия использования имущества. Приложения могут быть любыми, при этом в тексте основного договора на них должны быть сделаны отсылки.

Приведем некоторые примеры, о чем могут быть приложения:

  • план с экспликацией передаваемого в аренду помещения;
  • подробный расчет арендной платы с обоснованием, за что берется та или иная сумма;
  • подробные правила пользования нежилым помещением (что разрешено, что запрещено и др.).

Скачать все образцы документов можно ниже:

  • договор аренды с приложениями;
  • приложение 1;
  • приложение 2;
  • приложение 3.

Особенности договора аренды с оборудованием и его образец

Если производственное помещение сдается совместно с находящимся в нем оборудованием, то перечень и состояние такого оборудования необходимо указать отдельным разделом либо в самом договоре, либо в приложении.

Удобнее всего, конечно, сделать отдельное приложение и записать туда перечень всего оборудования, обязательно указав на имеющиеся недостатки, а в самом договоре сделать отсылку к приложению.

Скачать образец арендного договора с оборудованием можно здесь.

На что обратить внимание

При заключении договора следует обратить внимание на важные нюансы:

  • в соглашении может быть предусмотрено условие о выкупе имущества арендатором после внесения полной покупной цены – если такое условие отсутствует, оно может быть установлено дополнительным соглашением;
  • арендодатель вправе повышать размер арендных платежей не чаще 1 раза в год – условие, противоречащее этому, ничтожно;
  • в общем случае арендодатель ответственен за проведение капитального ремонта имущества, а арендатор – за проведение текущего, однако условиями договора может быть установлен и иной порядок;
  • после прекращения арендного договора арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено согласно условиям договора.

Итак, арендное соглашение – это основной документ, который удостоверяет правоотношения сторон.

В большинстве случаев, заключается письменно и регистрируется в Росреестре (исключение – срок аренды менее 1 года). Срок может быть любым, и, если он не указан в договоре, считается, что аренда бессрочная.

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение, рассказывается тут.

Продление договора аренды нежилого помещения описывается в этой статье.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Срок договора аренды нежилых помещений

Все о договоре аренды помещения

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Скачать образец договора аренды для нежилого помещения

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году  (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Если от прохождения государственной регистрации укланяется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК  РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

При заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязательств, уведомив об этом вторую сторону за три месяца.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год. Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, дейсвующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусмотривает обязательность регистрации.

По теме: Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения
 

Июн 9, 2016Колосков Дмитрий

Источник: https://lawsexp.com/nezhelye-pomeshheniya/srok-dogovora-arendy-nezhilyx-pomeshhenij.html

Как составляется арендный договор для нежилых помещений

Все о договоре аренды помещения

Что такое договор аренды нежилого помещения? Это письменная форма правовых отношений между физическими лицами (между юридическими лицами), которая оговаривает временную передачу прав собственности на конкретный объект недвижимости.

Обратите внимание, что устные договорённости об аренде в этой сфере рынка недвижимости не используются. При составлении документа, нужно предусмотреть массу нюансов, которые помогут защитить правовые интересы участников сделки. Давайте разберём все юридические аспекты такого соглашения.

Зачем нужен договор

Договор аренды нежилого помещения обычно заключается с целью обретения финансовой выгоды. Суть его заключается в следующем, собственник сдаёт пустующее помещение арендатору, на срок, указанный в договоре, за оговоренную сторонами сумму.

Например, транспортная компания может сдавать пустующие боксы в аренду под автомойки или ремонтные мастерские. Индивидуальный предприниматель арендует торговые площади в крупном гипермаркете. Учитывая эти особенности, можно выделить несколько подвидов данного договора:

Образец всех приведённых выше договоров практически идентичен. В начале документа нужно лишь указать суть договора, то есть, отметить, на каких условиях происходит аренда.

Обратите внимание, что во всех случаях, за исключением безвозмездного пользования, арендодатель получает прибыль. Поэтому не стоит забывать об уплате налогов.

Как составить

Обычно бланк договора не содержит сложных юридических терминов, поэтому в большинстве случаев документ составляется участниками сделки. Соглашение об аренде между организациями (юридическими) лицами, правовую сторону обеспечивают юристы компании. Они подготавливают бланки и следят за чистотой сделки.

Между частными (физическими) лицами всё немного сложнее. Здесь заинтересованные лица сами подготавливают нормативную и правую базу, и оформляют договор, образец которого можно скачать здесь:

Договор аренды нежилого помещения

Обратите внимание, чтобы заключить договор аренды нежилого помещения, арендодатель должен являться собственником. Поэтому на руках у него должна быть вся правоустанавливающая документация, а сам объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре.

От арендатора обычно требуется гражданский паспорт (при заключении сделки между физическими лицами). При аренде между юридическими лицами, нужны реквизиты предприятия или организации.

Типовой договор аренды включает в себя следующие положения:

  1. Определение сторон, которые заключают соглашение. Здесь собственник определяется как арендодатель, другая сторона становится арендатором. Если соглашение заключается между частными (физическими) лицами, указываются паспортные данные. Сделки между организациями (юридическими) лицами начинаются с полного названия предприятия. Не стоит использовать аббревиатуры и сокращения. Если от лица руководителя предприятий выступает доверенный представитель или временный управляющий, необходимо отметить, что участник соглашения действует на основании доверенности.
  2. Следующим пунктом идёт цель договора. Здесь идёт подробная характеристика строения, с указанием местоположения и номера кадастрового паспорта. Необходимо отметить, на основании каких документов арендодатель распоряжается данным строением.
  3. Нелишним будет оговорить порядок перехода недвижимости во временную собственность. Этот пункт обычно дополняет протокол приёма/сдачи недвижимости. В этом документе отмечаются все технические неполадки и дефекты. Акт составляет арендатор в присутствии арендодателя, и подписывается заинтересованными лицами. Можно исключить составление такого протокола. В этом случае нужно отметить, что арендатор принимает помещение в текущем состоянии, к которому не имеет претензий. Оговариваются и сроки, когда арендодатель обязуется передать помещение арендатору.
  4. Срок действия договора. Обратите внимание, что документы такого рода действуют в течение оговоренного сторонами времени или являются бессрочными. В последнем варианте, договор аренды нежилого помещения действителен пока стороны выполняют условия соглашения. Учтите, что договоры, заключённые на срок свыше одного года необходимо регистрировать.
  5. Права и обязанности. Здесь обычно отмечают сумму и график внесения арендной платы, оговаривают, на кого возлагается оплата коммунальных услуг и ремонта помещения. Если предусматривается субаренда недвижимости, собственник должен дать своё письменное согласие.
  6. Подписи сторон, которые подтверждают вступление документа в юридическую силу.

Обратите внимание, что иногда стороны прибегают к предварительному договору аренды. Такая бумага применяется для объектов, которые находятся в стадии строительства. Этот документ подтверждает намерения сторон и действует до момента оформления основного соглашения.

Особенности расторжения

Отдельно стоит упомянуть соглашение о расторжении договора. Если документ составлен на определённый срок, то права и обязанности сторон автоматически заканчиваются с истечением установленных временных рамок. Однако на практике встречается и досрочное расторжение сделки.

Обратите внимание, что расторжение возможно по обоюдному согласию либо в одностороннем порядке. В обоих случаях, стороны должны получить уведомление о предстоящей процедуре не менее чем за три месяца.

Соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке возможно в случае грубых нарушений условий сделки одной из сторон. Если инициатором разрыва правовых отношений является арендодатель, арендатор вправе требовать компенсацию. Если инициатором является арендатор, компенсация законом не предусматривается.

Порядок регистрации

Регистрация договора аренды происходит в территориальном отделении Росреестра. Для этого участники соглашения должны представить следующие бумаги:

  • письменное заявление;
  • договор аренды нежилого помещения. Число экземпляров заготавливается по количеству участников сделки. Кроме того, один образец остаётся в Росреестре;
  • гражданские паспорта, если сделка заключается между физическими лицами. Договоры между юридическими лицами подкрепляются учредительной документацией и уставом предприятий;
  • кадастровая и техническая документация;
  • бумаги, свидетельствующие о правах владения арендатора.

Обратите внимание, что регистрация договора аренды облагается госпошлиной. Сделки между частными (физическими) лицами обойдутся в 1 000 рублей. Аналогичная процедура между организациями (юридическими) лицами будет стоить 15 000 рублей. Пошлина делится равными частями на всех участников соглашения.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/dogovor-arendy-nezhilogo-pomescheniya.html

Договор аренды помещения

Все о договоре аренды помещения

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизируйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.

Инструкция по подготовке договора аренды помещения

Договор аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса, которые регулируют арендные отношения в целом. В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением. 

Без каких условий договор аренды помещения будет считаться незаключенным?

При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества. Если в аренду передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  • выписки из технического или кадастрового паспорта;
  • поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  • выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес. При заключении договора аренды, не требующего госрегистрации, можно индивидуализировать объект аренды и без официальных документов. Стороны могут самостоятельно составить план, на котором будет отражено местоположение и характеристики арендуемой недвижимости.

Если объект аренды не был описан в договоре надлежащим образом, но при этом стороны фактически исполняли свои обязанности (помещение было передано по акту приемки, арендатор пользовался объектом и вносил арендную плату), то ни одна из сторон не может требовать признать договор незаключенным.

Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ).

Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре – включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя.

Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно.

Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения.

Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи.

Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор – принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) – это условие о ремонте арендованного объекта.

Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора.

Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя.

Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам.

Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности – свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника.

Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).

Регистрация договора аренды помещения

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды – не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

  • заявление о регистрации;
  • документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
  • документы, устанавливающие право на недвижимость;
  • кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения – один месяц со дня приема заявления и документов.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

  1. Арендатор исполнял свои договорные обязанности ненадлежащим образом. Это может быть просрочка при внесении арендной платы; сдача арендованной недвижимости в субаренду без разрешения арендодателя; несоблюдение обязанности осуществлять текущий ремонт помещения и др.  
  2. Договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок. Если стороны заключали договор на неопределенный срок только с целью избежать государственной регистрации, то арендатор обхитрил сам себя. Дело в том, что преимущественное право аренды он имеет только если договор был заключен на определенный срок, до истечения которого арендатор должен уведомить о своем желании продлить договор. Ну а если срока у договора нет, то и продлить его на новый срок невозможно.
  3. Договор был расторгнут досрочно до истечения своего срока действия. В этом случае арендатор теряет свое преимущественное право, т.к. оно возможно только при истечении срока договора аренды помещения, а не расторжения его досрочно.
  4. Арендатор не сообщил арендодателю (или сообщил ненадлежащим образом) о намерении продолжить аренду недвижимости. Срок и порядок такого уведомления стоит предусмотреть в тексте договора, ведь если он будет не указан, то Гражданский кодекс обязывает арендатора сообщить о своем намерении продлить аренду в разумные сроки. Что считать такими сроками? Если стороны не договорятся об этом, то оценивать разумность сроков придется в суде.
  5. Арендодатель в принципе не намерен больше сдавать недвижимость в аренду. В такой ситуации на нет и суда нет, ведь собственник имеет право распоряжаться своим помещением как посчитает нужным. Понудить арендодателя заключить с ним договор аренды помещения на новый срок арендатор не может. Преимущественное право на аренду может быть ему предоставлено только относительно другого лица, желающего арендовать этот же объект, и только в течение года.
  6. Арендатор не желает продлевать договор на новых условиях, предложенных арендодателем. Преимущественное право только дает возможность арендатору на заключение договора аренды, но не на сохранение прежних договорных условий. Если арендодатель при продлении договора аренды помещения намерен повысить арендную плату, а арендатору это невыгодно, то преимущественное право не дает ему никаких привилегий. Потребовать сохранить прежние условия аренды на этом основании нельзя.  При этом арендодатель не может предложить более выгодные условия для другого арендатора.
  7. Преимущественное право на продление договора аренды помещения ограничено договором или законом. Стороны могут указать в тексте договора, что арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды, т.к. эта льгота не является императивной (обязательной) нормой. Кроме того, законодательство не дает арендатору преимущественного права при аренде транспорта, земельных участков, лесного фонда, водных объектов и при прокате.

Выбрать и скачать Договоры аренды помещения

Источник: https://www.regberry.ru/dogovory/dogovor-arendy-pomeshcheniya

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)» (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир.

Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к.

они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объекты договоров аренды недвижимости

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

  1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре.
  2. Договор аренды обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
  3. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
  4. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
  5. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
  6. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Источник: https://smway.ru/dogovor-arendyi-pomeshheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.