Вынужденные земельные отношения при сделках с недвижимостью

Содержание

Вынужденные земельные отношения при сделках с недвижимостью

Вынужденные земельные отношения при сделках с недвижимостью

Здания прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому сделки с ними неизбежно затрагивают земельные правоотношения. А помещения – неотделимая часть здания. Сосредоточим внимание на сделках, в которых компания одновременно приобретает в собственность и здание (помещение), и земельный участок под зданием.

С точки зрения учета здание и земельный участок – активы разной экономической природы. Они не могут составлять единый объект основных средств в принципе, поскольку земля не подлежит амортизации (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст.

256 НК РФ). Кроме того, реализация земельных участков не признается объектом налогообложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Наконец, земельные участки не облагаются налогом на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Между тем гражданское законодательство не обязывает первоначального собственника устанавливать две цены: одну – на здание, другую – на передаваемый вместе с ним участок. Как правильно исчислить налоги?

Для начала уясним юридическую специфику подобных сделок.

Право на землю под зданием гарантирует закон

Статья 272 Гражданского кодекса гласит: при переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования.

Статья 35 (п. 4) Земельного кодекса поясняет: если здание и участок принадлежат одному лицу, то их отчуждение происходит одновременно; отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается.

В этих нормах проявляется принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости

В случае перехода права собственности на здание к нескольким лицам правовой режим земельного участка определяется с учетом долей каждого из них в праве собственности на здание. Это правило распространяется на передачу помещений.

Актуально

Объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности (п. 6 ПБУ 6/01).

Изменение собственников здания происходит при сделках купли-продажи или дарения, передаче здания (помещения) в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица или вклада в простое товарищество.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый зданием и принадлежавший предшествующему собственнику здания на праве собственности, производится одновременно с госрегистрацией перехода права собственности на здание (ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Но при долевом строительстве многоквартирных домов перехода прав собственности на помещения не происходит. Они сразу регистрируются в собственность дольщиков (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»). При этом у земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, особый статус.

Участок относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Основание – подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

А государственная регистрация возникновения, а также перехода права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона 122-ФЗ, п. 5 ст. 16 Закона 214-ФЗ).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в т. ч. на земельный участок под многоквартирным жилым домом) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Договор продажи здания

Вы намерены купить здание. Предположим, земельный участок под зданием тоже находится в собственности продавца. В силу закона покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 2 ст.

522 ГК РФ). Соответствующий участок должен быть охарактеризован в договоре (ст. 554 ГК РФ). Иными словами, при продаже здания следует определить параметры участка, необходимого для эксплуатации здания. Предметом самостоятельной сделки такой участок выступать не может.

Договор продажи может предусматривать цену здания и цену участка по отдельности, но необязательно. Если в договоре установлена только цена здания, то она включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

В первом варианте проблем с определением НДС не возникает. На цену участка налог не начисляется. Поэтому покупателю будет выставлен лишь счет-фактура на стоимость здания, указанную в договоре.

ПРИМЕР

Договором установлены цены: за нежилое здание – 100 млн руб. без учета НДС, за расположенный под ним земельный участок – 40 млн руб. В этой ситуации покупателю будет предъявлен НДС в сумме 18 млн руб. (100 млн руб. Х 18%). Сумма сделки, включая НДС, – 158 млн руб. (100 + 18 + 40).

Если же цена участка не обособлена, то налоговую базу следует определять в порядке, установленном для реализации предприятия в целом как имущественного комплекса. Эта точка зрения отражена в письме Минфина России от 27 марта 2012 г. № 03-07-11/86.

Продавец составляет сводный счет-фактуру с указанием в графе «Всего с НДС» цены сделки. К сводному счету-фактуре прилагается акт инвентаризации с указанием балансовой стоимости каждого из объектов (п. 4 ст. 158 НК РФ). В таком счете-фактуре здание и земельный участок выделяют в самостоятельные позиции.

Цена объекта принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент. А поскольку операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения, по строке, в которой отражаются данные по участку, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога» поставляют прочерки.

Такой порядок поддержан постановлением ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2007 г. по делу № А05-13851/2005-33.

По строке, в которой отражаются данные по зданию, реализация которого облагается налогом, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога» указываются соответственно расчетная налоговая ставка в размере 15,26% (18/118 х 100%) и сумма налога, определенная как соответствующая расчетной налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

ПРИМЕР

Предположим, цена сделки та же, что и в примере 1, – 158 млн руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и уча- сток по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания – 80 млн руб., участка – 30 млн руб. По этим данным определяется налоговая база (пп. 2 и 3 ст. 158 НК РФ).

Балансовая стои- мость реализованного имущества – 110 млн руб. (80 + 30) – ниже цены реализации – 158 млн руб. Поэтому поправочный коэффициент – 1,4364 (158 млн руб. / 110 млн руб.). Налоговая база: по зданию – 114 910 000 руб. (80 000 000 руб. Х 1,4364), по участку – 43 090 000 руб. (30 000 000 Х 1,4364).

НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 644,07 руб. (114 910 000 руб. Х 18 /118).

Напоминаем, что от налогообложения НДС освобождается:

  • реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
  • передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Оприходование объектов

Если в договоре купли-продажи цены за здание и участок разделены, проблем с их оприходованием не возникает. Но в случае, когда договор содержит единую цену, первоначальную стоимость каждого из приобретенных объектов предстоит определить расчетным путем. Суммы, указанные в сводном счете-фактуре, для этой цели не подходят.

Впрочем, разделять стоимость здания и участка необходимо, когда они учитываются в составе основных средств. А если объект недвижимости приобретается для последующей перепродажи – как товар, то распределять единую цену сделки незачем.

Распределение цены осуществляется в интересах налогообложения, поэтому оно должно иметь экономическое обоснование (п. 3 ст. 3 НК РФ). Варианты распределения представлены в письме Минфина России от 28 июня 2013 г. № 03-05-05-01/24812.

Факт

Если не исключить цену земли из стоимости здания, то она попадет под «двойное» налогообложение. Но если налог на имущество уплачивается с кадастровой стоимости здания (п. 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ) – такой проблемы не возникает.

Вариант 1, предложенный налогоплательщиком: провести оценку рыночной стоимости земельного участка оценщиком, а первоначальную стоимость здания определить как разницу между ценой в договоре купли-продажи и стоимостью участка, указанной в отчете оценщика.

Действительно, в отсутствие цены приобретения первоначальной стоимостью имущества считается его текущая рыночная цена. Однако нормативные документы не обязывают привлекать для ее определения профессионального оценщика.

Требование таково: «данные о действующей цене на данный или аналогичный вид имущества должны быть подтверждены документально или экспертным путем» (п.

23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации).

Вариант 2, предложенный министерством: величина затрат распределяется между объектами недвижимости (земельным участком и зданием) пропорционально их кадастровой стоимости.

Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц территориальными органами Росреестра (п. 1, подп. 4.1 п. 2, п. 13 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 г.

№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Источник: https://otchetonline.ru/art/yuristu/40596-vynuzhdennye-zemel-nye-otnosheniya-pri-sdelkah-s-nedvizhimost-yu.html

Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве

Вынужденные земельные отношения при сделках с недвижимостью

Собственнику объекта недвижимости предоставлено исключительное право на приобретение занятого таким объектом участка в собственность или в аренду. Реализация данного права применительно к участкам в Москве на практике сопряжена с рядом особенностей.

Определение площади участка

Существует неопределенность относительно того, как определяется площадь участка, предоставляемого по данному основанию.

Особое значение данный вопрос имеет в Москве в связи с дефицитом земли в пределах городской территории и ее высокой стоимостью.

При этом в Москве до настоящего времени не приняты правила землепользования и застройки, в отношении большей части ее территории отсутствуют и утвержденные проекты планировки и проекты межевания, на основании которых можно было бы определить площадь и границы участка.

Так, применительно к Москве при определении площади участка должны применяться, помимо прочего, региональные градостроительные нормативы (МГСН), которые во многих случаях устанавливают нормативную площадь участка либо прямо, либо косвенно (исходя из необходимого количества машиномест, озеленённых территорий и т.д.).

При этом со стороны Департамента городского имущества г. Москвы в условиях крайне нечеткого нормативного регулирования существует негативная практика предоставления участков минимальной площади, необходимых для нормальной эксплуатации здания.

Во многих случаях требуется проведение экспертизы (как независимой досудебной, так и судебной) относительно площади и границ участка.

Установление разрешенного использования участка

При предоставлении участка в собственность или в аренду либо на этапе предварительного согласования предоставления участка Департамент городского имущества г. Москвы устанавливает разрешенное использование такого участка.

Разрешенное использование первоначально указывается в распоряжении ДГИ о предоставлении или о предварительном согласовании предоставления участка. После чего соответствующее разрешенное использование вносится в государственный кадастр недвижимости (в том числе взамен ранее внесённого, если таковое имеются) и указывается в договоре аренды либо купли-продажи.

Разрешённое использование участка имеет принципиальное значение для:

  • Определения его кадастровой стоимости, а соответственно размера земельно-правовых платежей – выкупной цены, арендной платы, земельного налога и т.д.
  • Выбора собственником недвижимости способов использования такой недвижимости и предоставленного для её размещения участка (возможность переустройства помещений, их сдачи в аренду под те или иные нужды и т.д.).

Согласно закону, разрешённое использование должно соответствовать разрешенному использованию расположенных на участке зданий.

Но поскольку в настоящее время функциональное назначение нежилой недвижимости в кадастре не отражается, а ранее составленная документация БТИ не соответствует современной классификации объектов недвижимости, то фактически ДГИ имеет широкие пределы усмотрения при установлении разрешенного использования. Особенно это актуально в отношении зданий, возведенных значительное время назад и приобретённых в порядке приватизации.

В зависимости от конкретной ситуации собственнику недвижимости может быть выгодно присвоение земельному участку вида разрешённого использования, предполагающего предельно узкое толкование, либо вида с широким содержанием (или нескольких видов разрешённого использования в отношении одного земельного участка).

Например, для комплексов приватизированных предприятий, в число которых включены, помимо объектов основного назначения, административные и иные здания, то квалификация всех объектов как строго производственно-складских позволит в несколько раз снизить размер выкупной цены или арендной платы.

В то же время, если в отношении того же земельного участка будут установлены несколько видов разрешённого использования, один из которых будет допускать размещение на участке офисных или торговых объектов, то это позволит собственнику по своему усмотрению изменять фактическое использование недвижимости. при этом, в дальнейшем увеличение числа видов разрешённого использования может оказаться затруднительным и связанным с еще большими затратами.

Иные распространенные споры при оформлении прав на застроенные участки

При получении прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости, Департамент городского имущества г.Москвы нередко ставит под сомнение статус самого объекта недвижимости.

Так, зачастую отказ связан с тем, что Департамент городского имущества считает объект недвижимости самовольной постройкой или же некапитальным объектом. Такие претензии могут быть заявлены даже в тех случаях, когда право собственности на недвижимость было надлежаще зарегистрировано значительное время назад.

Во многих случаях негативные решения выносятся в отношении владельцев зданий из быстровозводимых конструкций либо построенных на участках, первоначально отводившихся под размещение некапитальных объектов.

Также следует ждать отказа в предоставлении в случае, если земельный участок испрашивается для эксплуатации зарегистрированных как недвижимость покрытий земельного участка (дороги, площадки и т.д.

), ограждения, даже если такие объекты находятся на участке наряду с полноценными объектами недвижимости.

В качестве ещё одного основания для отклонения заявки на предоставление выступает «нецелевое использование» участка – осуществление на нем (в том числе арендаторами помещений) деятельности, не соответствующей целевому назначению и разрешённому использованию такого участка.

На практике также часто возникают споры, связанные с тем, что объект недвижимости находится в зоне с особыми условиями использования территории, которая ограничивает формирование и предоставление участка.

Так, одним из оснований для отказа в предоставлении застроенного участка в собственность (но не в аренду) является пересечение его границ линиями градостроительного регулирования, устанавливающими границы территорий общего пользования (красные линии).

В подобных ситуациях вопросы о формировании и предоставлении участка, его площади, а при необходимости – и о законности создания либо приобретении объекта недвижимости необходимо разрешать в судебном порядке.

Кроме того, применительно к Москве особенно актуальной является проблема формирования и предоставления участков под зданиями (или комплексами зданий), принадлежащими нескольким собственникам.

В таких случаях в зависимости от фактических обстоятельств возможно либо только заключение договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, либо формирование отельных участков для каждого из собственников.

Кроме того, многие собственники зданий и помещений в г. Москве сталкиваются с тем, что земельный участок, на котором расположены их объекты, предоставлен без их ведома иному лицу. В этом случае также следует прибегать к судебной защите своего исключительного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее Вам капитальное строение.

Возможность увеличения площади ранее предоставленных участков

Собственники и арендаторы земельных участков в г. Москве вправе приобрести без проведения торгов земельные участки, смежные с застроенными участками, если утверждёнными проектами межевания смежные участки предназначены для эксплуатации соответствующих зданий. Предоставление участков в данном порядке возможно, если они не предоставлены иным лицам.

Предоставление смежных участков собственниками и арендаторам осуществляется соответственно в собственность либо в аренду на общих условиях предоставления участка собственнику недвижимости.

Так, в собственность участки предоставляются за 100% кадастровой стоимости.

Арендная плата рассчитывается в том же порядке, что и за ранее предоставленный участок, непосредственно занятый недвижимостью

Правовой центр «Два М» готов оказать следующие услуги по комплексному сопровождению формирования и предоставления в собственность или в аренду земельных участков в г. Москве, занятых объектами недвижимости:

  • Анализ возможностей получения прав на земельные участки в г.Москве и сопутствующих им рисков;
  • Подготовка юридических заключений по вопросам порядка и оснований приобретения прав на землю в г.Москве;
  • Выработка схем получения земельных участков с целью законного снижения налоговой либо арендной нагрузки;
  • Юридическое сопровождение заключения договоров купли-продажи или аренды земельного участка (как на аукционе, так и без торгов), исполнения таких договоров, , заключения дополнительных соглашений к договору аренды, в том числе предусматривающих строительство;
  • Юридическое сопровождение формирования и предоставления на праве собственности или аренды участка в г. Москве, занятого существующим объектом недвижимости;
  • Представление интересов в судах по спорам, связанным с заключением и исполнением договоров купли-продажи или аренды земельных участков из публичной собственности в Москве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskve/specifika-formirovaniya

Сопровождение сделок с землей

Вынужденные земельные отношения при сделках с недвижимостью

Владение земельным участком придает владельцу, будь то физическое лицо или компания, чувство уверенности, статусность.

Не удивительно, что сегодня с участками проводят много разных сделок: покупка, продажа, аренда, приватизация.

Сопровождение сделок с землей юристами компании «Адвока-Т» – это гарантия соблюдения всех юридических тонкостей и заключение соглашения на максимально выгодных условиях для клиента юридической компании.

Десять причин обратиться в юридическую компанию «Адвокат-Т»

  1. Мы гарантируем, что Ваше дело будет доведено до логического, положительного решения.
  2. Мы информируем клиента обо всех событиях и изменениях по делу.
  3. Мы всегда проверяем достоверность собранной информации и документов в соответствующих государственных органах.

  4. Наши юристы всегда присутствуют на экспертизах и судебных заседаниях.
  5. Штат сотрудников представлен опытным юристам, стаж работы которых составляет не менее десяти лет.

  6. Мы гарантируем индивидуальное, комплексное рассмотрение каждого дела, подробно изучаем и анализируем практику и только после этого приступаем к составлению документации.
  7. задача компании – полная защита интересов каждого клиента.

  8. Мы гарантируем качество предоставляемых услуг, об этом свидетельствуют десятки благодарных отзывов наших постоянных клиентов.
  9. Мы предоставляем юридическое сопровождение сделки по покупке земельного участка «под ключ».

    Это означает, что специалист компании «Адвокат-Т» обеспечит качественное выполнение своих непосредственных обязанностей на всех этапах сделки. На первоначальном этапе окажет помощь в выборе юридически безопасного земельного участка и гарантированно доведет дело до подписания подготовленных документов.

    При этом клиент имеет право подключать юриста к участию в переговорах.

  10. Увеличивающиеся количество мошенников.

Земля была и остается самым ценным активом, именно поэтому деятельность мошенников в этой сфере увеличивается с каждым днем. Слишком велика вероятность остаться без денег и без земли. Спасением и гарантией сохранности материальных средств и недвижимого имущества является помощь юристов компании «Адвокат-Т» и сопровождение сделок с землей.

Мы гарантируем полное предоставление актуальной информации о земельном участке, информирование клиента обо всех потенциальных рисках, что позволит составить полную картину об объекте покупки и принять максимально выгодное решение.

Подробнее об услугах компании «Адвокат-Т» в рамках сопровождения сделок с земельными участками

С точки зрения правовых отношений сопровождение сделок с землей предполагает своевременное оказание актуальной, правовой помощи при возникновении, изменении и прекращении прав в отношении земли. Юридическое сопровождение направлено на контроль следующих сделок:

  • покупка и продажа;
  • процедура дарения;
  • мена;
  • рента;
  • сдача в аренду;
  • залог.

Юристы компании «Адвокат-Т» уже семь лет специализируются на сделках с участками земли. За это время наши специалисты изучили всю нюансы и тонкости законодательства и готовы предложить клиентам комплексное, профессиональное сопровождение сделок с землей.

1. Сбор документации, как основной, так и сопутствующей;

2. Проверка правового статуса объекта купли продажи:

  • изучение правоустанавливающей документации;
  • при необходимости составление официальных запросов с целью уточнения информации;
  • выявление возможных обременений;
  • выявление незавершенных споров в отношении земельного участка;
  • при необходимости составление в письменном виде заключения о юридической чистоте участка.

3. Составление договора.

Юристы подготовят договор, соответствующий требованиям государственных структур для регистрации права владения. При необходимости текст договора может содержать:

  • расчеты сделки;
  • обязательства сторон;
  • дополнительные условия сделки.

4. Участие в переговорном процессе:

  • разработка оптимальной схемы сделки;
  • разработка тактики ведения переговоров;
  • согласование с клиентом условий сделки.

5. Сотрудничество с банковской организацией:

  • выбор наиболее надежного банка;
  • согласование с банковской организацией даты и времени сделки;
  • бронирование ячейки;
  • при необходимости аренда помещения для переговоров;
  • изучение банковского договора в части условий доступа к ячейке;
  • предоставление консультаций по вопросам расчетов между участниками сделки.

6. Реализация схемы сделки.

Данный этап является одним из основных в рамках юридического сопровождения сделки купли продажи земельного участка и предполагает:

  • удостоверение личности и проверка полномочий участников сделки;
  • проверка всех документов, подлежащих подписанию на тот случай, если распечатанный вариант не соответствует окончательной, утвержденной редакции;
  • проверка оригиналов документов и сверка их с копиями;
  • консультирование клиента в случае возникновения спорных моментов и вопросов в ходе переговоров и совершения сделки;
  • проверка банковских документов, необходимых для подписания в том случае, если сделка проходи в банке.

7. Составление акта приема-передачи земельного аванса;

8. подготовка расписки;

9. подготовка документа о выплате аванса;

10. Помощь в установлении справедливой стоимости участка.

11. Вскрытие банковской ячейки:

  • согласование организационных моментов встречи участников сделки для обмена документами и ключами;
  • проверка документов, подтверждающих право вскрытия ячейки;
  • проверка соблюдения процедуры вскрытия банковской ячейки;
  • проверка документов, изъятых из банковской ячейки.

12. Подготовка передаточного акта – документа, в котором отражено реальное состояние земельного участка на момент совершения сделки.

13. Формирование полного пакета документов, необходимых для регистрации в государственных органах перехода права владения:

  • заявление о регистрации, составленное и оформленное соответствующим образом;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • договор купли продажи;
  • согласие членов семьи на заключение сделки;
  • в случае если земля обременена залогом, необходимо согласие залогодержателя на проведение сделки;
  • кадастровый паспорт на участок.

Важно учесть, что обязательной регистрации в государственных структурах подлежит договор аренды участка на срок более чем один год, так как в данном случае аренда – это также сделка с землей.

14. Предоставление документации в государственный орган регистрации и получение соответствующего свидетельства о праве владения, а также договора купли продажи с отметкой регистрирующего органа.

  • оформление и узаконивание документов на самовольные постройки на участке;
  • выкуп участков, которые находятся в аренде;
  • раздел земельного участка, построек, расположенных на его территории, выделение долей;
  • наследование участка, в том числе, установление факта вступления в наследство, ведение дела о вступлении в права наследования, оспаривание завещания.

Помощь юриста или риэлтора – оцениваем риски

Многие участники земельных отношений предпочитают отказаться от помощи юристов в пользу сотрудничества с риэлторами. На практике такое решение оказывается не только экономически неоправданным, но и опасным.

1. Отсутствие специальных знаний в области земельного законодательства.

В связи с этим риэлтор вряд ли сможет на этапе переговоров выявить мошеннические схемы и уже тем более квалифицированно разрешить юридические сложности. В результате клиент вынужден самостоятельно искать решение проблемы или тратить дополнительные средства на привлечение юриста.

2. Стремительно меняющееся законодательство.

Учитывая, что земельные отношения регламентируются разными законодательными и правовыми актами, только юрист может отследить все нововведения в данной сфере и своевременно проинформировать о них клиента.

3. Слишком большое количество тонкостей и нюансов.

В земельные отношения вступают, как физические лица – простые граждане, так и крупные компании. Особенности заключения сделок в двух случаях отличаются. Опытный юрист должен прекрасно ориентироваться во всех тонкостях и суметь предложить клиенту оптимальную схему заключения соглашения.

К сожалению, даже, на первый взгляд, надежные юридические компании оказывают услуги низкого качества. Объясняется это тем, что в штат набираются молодые и неопытные специалисты, которые в силу отсутствия практического опыта не могут разобраться во всех тонкостях вопроса.

Юристы компании «Адвокат-Т» на протяжении многих лет накапливали знания и совершенствовали мастерство. Мы гарантируем индивидуальный, внимательный подход к каждой ситуации, какой бы сложной она ни была, разрешение вопроса исключительно в положительном ключе для клиента.

При этом стоимость услуг не отразится на бюджете, но добавит уверенности в правильности задуманного мероприятия.

Жители Москвы и Московской области всегда могут обратиться в компанию «Адвокат-Т» и гарантированно получить квалифицированную помощь в сфере земельного права.

Мы готовы оказать помощь в решении самых непростых и неоднозначных вопросов и найти максимально выгодный путь для клиента, предостеречь от возможных рисков.

Вы можете задать свой вопрос или рассказать о ситуации в режиме он-лайн, указав контактный номер телефона и адрес электронной почты. Наши юристы обязательно подготовят подробный ответ и предоставят его в удобной для Вас форме.

А так же:

  • Юридическое сопровождение сделок
  • Сопровождение сделок с недвижимостью

Источник: https://advoka-t.ru/soprovozhdeniye-sdelok-s-zemley

Договоры с земельным участком

Вынужденные земельные отношения при сделках с недвижимостью

Правовые нормы сделок с земельными участками подчинятся положениям Гражданского, Земельного, Лесного кодексов, а также специальных федеральных законов:

  • «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ;
  • «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ;
  • «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ;
  • «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Понятие земельного участка приведено в статье 6 Земельного кодекса РФ. Земельный участок – это объект недвижимости, часть земной поверхности, имеющая индивидуально определенные характеристики.

При оформлении договоров с земельным участком его идентификационные признаки (местоположение, границы участка, площадь, наличие на участке объектов недвижимости) указываются в соответствии с кадастровым паспортом или кадастровой выпиской. В договоре необходимо также указать категорию земельного участка, т.к.

, например, если это земли сельхозназначения, то они не могут быть проданы иностранному юридическому лицу. Очень важно убедиться в отсутствии обременения земельного участка (ипотека, сервитут, водоохранная зона). Сведения об этом также содержатся в кадастровом паспорте объекта.

  Если такие условия относительно земельного участка есть, то они обязательно должны быть отражены в договоре.

Купля-продажа земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права.

Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба).  Представить нужно следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации;
  • договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус   вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект.

Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется.

Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.

В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:

  • гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
  • гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
  • организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
  • собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса).

Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.

Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:

  • граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
  • граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
  • лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
  • религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.

Изъятие земельных участков

Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:

  • объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
  • объектов атомной энергетики;
  • объектов обороны и безопасности РФ;
  • дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
  • объектов для обеспечения космической деятельности;
  • объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.

Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.

Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им.

Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).

Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.

Орган власти, подготавливающий решение об изъятии, должен запросить в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость) сведения о владельце земельного участка.

Если сведений о правах на изымаемый участок в ЕГРП нет, то должен быть проведены мероприятия по выявлению владельцев. Это может быть публикация сообщений на официальном сайте, информационных стендах, местных СМИ.

 Если владелец земельного участка не был найден, то в судебном порядке право собственности на него переходит к государству.

Между правообладателем изымаемого участка и органом исполнительной власти должно быть заключено соглашение в письменной форме. Если об изъятии земли ходатайствовала организация, то соглашение будет трехсторонним. При наличии на земельном участке какой-либо недвижимости, соглашение заключается и в отношении них.

В соглашении указывается кадастровая характеристика и рыночная стоимость земельного участка и объектов на нем.

В размер возмещения должна входить не только рыночная стоимость земельного участка, но и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода.

На возмещение может рассчитывать не только собственник участка, но и его арендатор, в этом случае оценивается стоимость имущественного права.

Проект соглашения высылается правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении, после чего у него есть 90 дней для подписания соглашения, отказа от него или предложения своих обоснованных условий.

К сожалению, мнение владельца земли особого значения не имеет, в чем и заключается риск ущемления его интересов со стороны организаций естественных монополий.

В отношении несогласного с изъятием правообладателя может быть подан иск о принудительном изъятии участка.

Причем, принудительное изъятие земельного участка и объектов на нем осуществляется, даже если речь идет о жилом помещении. Собственнику жилья возмещается его рыночная стоимость, а если жилой объект был предоставлен на условиях социального найма, то жильцам должны предоставить другое благоустроенное помещение. 

Источник: https://www.regberry.ru/dogovory/dogovory-s-zemelnym-uchastkom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.